Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 2018 года разрешение на строительство частного дома получать больше не нужно. Теперь нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.
В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.
Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.
Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.
Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания. Расскажу, как все это делал мой брат.
Как правильно
По закону возводить дом просто так нельзя. Без документов его не получится зарегистрировать, а значит, продать, поменять, подарить или оставить в наследство.
Но по факту, если построиться на своем участке, то можно узаконить уже готовый дом через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам.
Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.
Адрес и кадастровая выписка
Как присвоить адрес. Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.
Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.
Как получить кадастровую выписку. Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.
Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ. К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.
Если у будущего дома нет адреса, его присвоит администрация
Кадастровая выписка похожа на выписку из ЕГРН, но это разные документы. Не перепутайте
Решите, из чего построить дом
В частном домостроении в основном используют три большие группы строительных материалов. У каждой из них есть свои достоинства и особенности, ни одну из них нельзя назвать идеальной или универсальной.
Выбор зависит от множества факторов: региона, ландшафта и других особенностей участка, ландшафта, финансовых возможностей, сроков строительства, личных предпочтений и т.д.
Кирпич, бетон, пеноблоки
Надежный и прочный материал, отличающийся долговечностью. Оборотная сторона — высокая стоимость и длительный технологический срок: работы по возведению дома занимают много времени, перед началом отделочных работ здание должно «отстояться» как минимум год.
Кирпич и бетон — материалы, которые отличаются высокой требовательностью к фундаменту. Дополнительные земляные работы, капитальный фундамент — все это может вылиться в существенное удорожание дома. В целом дома из кирпича, бетонных блоков, а также их производных считаются самыми дорогими.
При строительстве используются смеси и растворы, поэтому работы желательно проводить в теплое время года. Сейчас существуют специальные присадки для использования строительного раствора в минусовые температуры — с ними строить можно круглый год.
Дерево
Технологии возведения деревянного дома разнятся — стены возводят из строганного или оцилиндрованного бревна, клееного или профилированного бруса. В зависимости от разновидности материала цены могут различаться, но в целом деревянные дома обходятся дешевле кирпичных.
Аргументы за: экологичность, комфорт и особая атмосфера уюта и тепла. Но нужно быть готовым к длительному строительству — возведение занимает несколько месяцев, также нужно заложить время на усадку. Интерьер деревянного дома всегда узнаваем, создать лофт или хай-тек в таких условиях не получится. Кроме того, деревянный дом требует постоянного внимания: дерево нужно периодически обрабатывать, конопатить швы между бревнами и т.д.
Каркасная технология
Каркасные дома отличаются экономичностью при строительстве и в дальнейшей эксплуатации
Ее называют также финской или канадской.
Возводят каркас из бруса и дерева, внутрь закладывают утеплитель, который затем обшивают
Более современная технология подразумевает использование . Они представляют собой готовые блоки, в которых обшивка сращена с утеплителем. Такое решение позволяет избежать недостатков «классического» каркасника, когда минеральная вата или другой утеплитель закладывается на месте строительства. Например, даже через десятки лет утеплитель в СИП-панелях не просядет, а значит, не будет мостиков холода и дому не потребуется дополнительное утепление.
Каркасные дома достаточно легкие, поэтому им достаточно свайного фундамента. Возведение коробки занимает считанные недели, делать это можно в любое время года. Также эта технология считаются наиболее экономичной при дальнейшей эксплуатации.
Выписка из реестра
По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.
Вид разрешенного использования земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают через госуслуги, онлайн-сервисы Росреестра или в МФЦ. Она стоит 290 .
Если есть свидетельство о регистрации на участок, то вид разрешенного использования земли указан там.
До 2013 года собственникам земли выдавали такие свидетельства о регистрации права, в них тоже указан вид разрешенного использования земли
Сейчас право собственности на участок подтверждает выписка из ЕГРН, в ней указан и вид разрешенного использования
Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.
В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная или охранная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередч.
Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.
Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.
Подготовьте проект дома
Проект можно заказать в архитектурной фирме или воспользоваться вариантом из портфолио строительной компании. Крупные организации готовы предоставить не только план будущего здания, но и фото построенных объектов, в том числе уже обжитых — это поможет оценить, насколько практична та или иная планировка в реальной жизни.
Опытные строители говорят, что определить габариты мебели и продумать ее расположение нужно на этапе выбора проекта дома. Будет обидно, если окажется, что дубовому столу прабабушки не нашлось места в новом доме.
Ответьте на следующие вопросы:
Также на этом этапе важно определить площадь и расположение вспомогательных помещений — гардеробной, котельной, кладовой.
При планировании строительства держите в голове нормативы для частного домохозяйства:
Обратите внимание, строительство двухэтажного дома обойдется дешевле, чем одноэтажного дома той же площади. А еще такая конфигурация позволяет сэкономить пространство на участке, чтобы обустроить лужайку или построить беседку, разбить газон или грядки. Особенно актуально, если речь идет о небольшом участке — в окрестностях больших городов каждый квадратный метр на счету.
Но если для покупки хорошего участка не хватает денег, обратите внимание на кредиты от Совкомбанка. Оформить заем проще простого.
Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.
Фундамент
Мой вариант фундамента называется УШП — утепленная шведская плита. Еще можно было поставить строение на сваи, благо каркасный дом нетяжелый и позволяет это сделать. В этом случае избежать большого объема земляных работ.
Но я выбрал УШП, так как это красивое, современное и технологичное решение. Кроме того, оно заточено под каркасный дом с отоплением теплыми полами. В процессе строительства я главным образом опирался на скандинавский опыт домостроения и многие технологические решения делал по шведскому и финскому вариантам.
УШП — это незаглубленный фундамент в виде плиты, снизу и по бокам он утеплен экструдированным пенополистиролом. Это вроде пенопласта, только очень прочного. Таким образом, я получил фундамент, который со всех сторон утеплен. Это позволяет снизить теплопотери дома, а также организовать прямо в фундаменте систему теплых полов.
В стяжке фундамента сразу закладывают трубы теплого пола и другие коммуникации. В результате получается одновременно и фундамент, и разводка коммуникаций, и черновой пол. Вся эта плита накапливает тепло и дает каркаснику инерционность — он продолжает сохранять тепло, даже если система отопления на время отключается.
Несущей способности такого фундамента сполна хватает как для каркасного строения, так и для дома из газобетона.
От промерзания и пучения грунта фундамент защищают три фактора:
Это позволяет не закапывать фундамент на глубину промерзания и не городить массивную конструкцию.
В 2012 году я закончил работы с фундаментом и ушел на зимовку.
Канализация
Частные дома оборудуются санузлом, душем, стиральной и посудомоечной машиной. Вода стекает с разных концов дома и в большом количестве.
Если выкопать обычную выгребную яму, она быстро переполнится. Кроме этого, плохо оборудованная выгребная яма может спровоцировать загрязнение грунта и грунтовых вод. А самое страшное — неприятный запах на участке.
Есть два подходящих варианта: септик или биостанция. Принцип их работы похож. Использованная вода поступает по трубам в устройство и проходит очистку в два этапа: отделение твердых элементов и очищение воды микроорганизмами. В отличие от септика, в биостанции стоит аэратор — устройство, которое снабжает бактерии кислородом, и очистка стоков происходит эффективнее. Очищенная микроорганизмами вода не имеет неприятного запаха.
У септиков и биостанций есть общие преимущества:
Варианты устройства канализации
Микроорганизмы в септиках не нуждаются в кислороде. Устройство работает автономно, не требует электричества
Микроорганизмы нуждаются в кислороде. Для этого к контейнеру станции необходимо подавать поток воздуха. А это требует электроэнергии
Чтобы очистить воду до 98%, необходима почвенная доочистка
Вся вода очищается до 98% внутри биостанции
Вода в септике очищается медленнее. Септик очистит определенный объем воды до 65% за две недели
объем станция очищает за три дня
Работает только в грунтах, которые хорошо пропускают воду
Монтируется в любые грунты. Особенно актуально для болотистой местности
Септик под ключ для семьи из трех человек стоит в среднем 50—70 тысяч. Если устанавливать самому, можно уложиться в 40 тысяч
Установить биостанцию для семьи из трех человек стоит в среднем 100—130 тысяч в зависимости от марки оборудования. Например, установка станции «Топас» — от 112 тысяч
Так как у нас местность болотистая, вариант был один — биостанция. Потратили мы на нее 135 300 .
При использовании биостанции или септика воду очищают микроорганизмы. А значит, использовать привычные моющие средства вроде Fаiry или Comet нельзя, поскольку содержания в них хлора «жители» этих устройств погибают. Работа септика или станции нарушается или оказывается неэффективна. Чтобы такого не произошло, я стала покупать биоразлагаемые моющие средства. Их можно приобрести по акции за за бутылку объемом 700 мл.
Так выглядит биостанция изнутри. В ней активно трудятся микроорганизмы из нашего ЖКТ. Они очищают сточные воды. Вода на выходе не имеет никакого неприятного запаха. Дополнительно бактерии никто не вносит
Оформите документы
Заявить о своем желании построить дом можно не выходя из дома. Главное условие — иметь на руках верно оформленные документы.
До начала работ
С 2018 года вместо разрешения на строительство дома нужно оформлять уведомление.
К заполненному заявлению нужно приложить:
В уведомлении нужно указать основную информацию
Пожалуйста, соблюдайте дистанцию: на каком расстоянии от забора можно строить дом
Документы можно направить через , обратиться в или направить документы по почте. Адресат — органы местного самоуправления, обычно эти вопросы относят к сфере ответственности комитета по архитектуре и градостроительству. В ведомство можно также обратиться лично или через законного представителя.
Срок рассмотрения составляет семь рабочих дней. После этого вы получите уведомление о том, соответствует ли ваш проект требованиям нормативно-правовых актов.
Регистрация дома
Когда дом построен, следует обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет замеры и составит технический план дома.
Техплан вместе с документами на участок и уведомлением, которое вы получили в ответ на ваше обращение из предыдущего пункта, передают в ЕГРН через МФЦ или портал Госуслуг. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет занимает семь рабочих дней, но на практике процедура может занять на пару дней больше.
Когда документы готовы, вы можете обратиться в МФЦ за выпиской из Росреестра. В бумаге указывают сведения о вашем доме. Она понадобится, если вы захотите оформить регистрацию или продать дом.
Что планируем доделать
Сделать вентиляцию с рекуперацией. Когда топишь печь или просто воздух в доме сильно прогрелся, хочется открыть все окна. А в такое проветривание не очень приятно. Поэтому нужна принудительная вентиляция с функцией подогрева воздуха. Уже отложили на эту работу 60 тысяч.
Увеличить дом. Дом у нас модульный. Его можно увеличить, если присоединить еще один или нескольких блоков. За домом есть пространство для блока площадью 36 м². Также мы хотим сделать зимний вход, чтобы не выпускать тепло.
Красным выделена часть, которую мы планируем достроить. Там будет зимний вход, гардеробная и гостиная с панорамными окнами. Кухня-гостиная станет столовой с большим столом и стульями. Наша спальня-гардеробная будет проходной комнатой с уютным местом для сна
Увеличить будку для насосной станции, чтобы установить в ней систему фильтрации воды. А также утеплить ее, чтобы сэкономить на отоплении. Сейчас она дополнительно обогревается конвектором.
Благоустроить прилегающую территорию. Сейчас мы живем без забора. В целом мне это нравится, ощущение, что весь лес тоже наш. Но когда супруг в длительной командировке, мне страшно. На забор, по предварительным расчетам, понадобится 132 тысячи.
Плодовые деревья на участке пострадали во время строительных работ. Этим летом мы все выкорчевали. Сейчас планируем ландшафтный дизайн и то, какие деревья посадим в первую очередь.
Где строить
С местом вопрос решили просто. У нас уже был участок 5 соток в СНТ, где стояла старая дача моих родителей. стали покупать новый, выложить 300 тысяч рублей в СНТ. И это не ИЖС, а садовый участок.
А покупать землю для ИЖС еще дороже: такой участок в трех минутах ходьбы от нашего дома стоит 1,2 млн рублей. В общем, мы решили использовать то, что есть.
Основное преимущество нашего участка — расположение. Он находится в 10 минутах езды от трассы, позволяющей выехать в любой конец Казани. Плюс участок крайний, с трех сторон окружен сосновым лесом. С четвертой — грустный домик соседей. Чуть дальше красуется кирпичный дом, жильцы которого рассказали, что без проблем доезжают до него зимой на своем стареньком фиате.
Из дома до Казани я еду 15 минут, потому что по лесной дороге не получается ехать быстро. На самом деле расстояние всего 7 км
Есть минусы. К участку не проведен газ, хотя в трех минутах ходьбы располагается газифицированный поселок. По правилам противопожарной безопасности использовать газ в нашем садовом обществе нельзя, поэтому у нас все на электричестве. Мы пользуемся встроенной электроплитой, обогреваемся теплыми полами, электрическими конвекторами и дровяной печью.
Есть еще один существенный недостаток — водянистый грунт. По весне воды на участке по колено, в некоторых местах я не могла пройти даже в рыболовных сапогах мужа.
этой особенности грунта нам пришлось сдвинуть сроки начала работ по строительству. Май и начало июня 2017 года выдались особенно дождливыми. Строительные машины не могли заехать, поскольку размыло подъездные пути к участку.
Чтобы начать стройку к июлю, пришлось потратить 120 тысяч на песок и суглинок. Так мы обеспечили подъездные пути к месту строительства и подняли уровень грунта под будущим домом.
Если решите покупать участок под стройку, лучше это делать ранней весной. Так вы увидите, как грунт ведет себя при избыточном количестве воды.
Вот такое происходило по весне: вода в канаве поднималась и затапливала часть нашего участка и кучу соседних. Сейчас усилиями всех заинтересованных садоводов канаву прочистили, наш участок больше не утопает
Подготовка участка к строительству
Если участок проблемный, земляных работ будет много. Не все успешно проходят этот этап. Такая ситуация произошла с соседским участком неподалеку от моего. Его все время затапливало, и владельцу пришлось поднимать уровень земли. Туда завезли огромное количество бетона, а потом пошло не так — как я понял, недобросовестного прораба. В результате миллион рублей вылетел в трубу и стройка остановилась. Через несколько лет владелец продал землю, и там теперь строится новый сосед.
В моем случае проблем с отводом воды не было, но потребовалось террасировать участок, то есть организовать на склоне горизонтальные области и системы подпорных стенок — вроде тех, что делали в свое время инки из камней. Позже, когда я побывал на , понял, что они делали это очень круто. Благодаря подпорным стенкам горизонтальные участки земли не обрушиваются вниз по склону.
Вариантов организации подпорных стенок много. Например, их делают из габионов — это такая оцинкованная сетка из проволоки, заполненная камнями. Еще их отливают из бетона, но все это — дорогостоящие варианты. Чтобы сэкономить, часть склона я укреплял по технологии армирования геотекстилем, а в некоторых местах оставлял уклон. Армирование происходит так: из геотекстиля формируются песчаные валики, которые тщательно трамбуются и прижимаются валиками сверху.
Чтобы верхние слои почвы не разъезжалась в местах уклона, сверху укладывается георешетка. Получается такое тяжелое одеяло из дерна, которое защищает склон от почвенной эрозии.
Здесь видно, как происходит армирование геотекстилем, — это белый материал на фото. Организуются своего рода песчаные валики, где каждый слой проливается водой и трамбуется виброплитой
Насыпаем песчаную подушку. Потребовалось очень много песка. Завезли порядка 260 м³, это стоило 105 000 . Пришлось поднимать дом как можно выше, чтобы уменьшить высоту склона за ним и за счет этого сэкономить на подпорной стенке
Еще необходимо организовать дренаж для отвода лишней воды. Воду нужно отводить от строения не только чтобы избежать грязи и заболоченности. Главная проблема в том, что при отрицательных температурах вода замерзает и расширяется. А если грунт насыщен водой, то его начинает пучить и он движется. Когда земля под фундаментом или около него «оживает», это ломает бетонные конструкции — появляются трещины, лопается отмостка, проседают углы дома. Это, конечно, недопустимо.
Помимо всего прочего, я закопал на участке геоконтур для теплового насоса — 800 метров трубы ПНД . Он закопан ниже глубины промерзания, то есть на полтора метра и глубже от поверхности земли. Геоконтур — это система труб, по которой циркулирует жидкость-антифриз. Он снимает из земляной толщи низкопотенциальное тепло, которое использует тепловой насос.
Но перед тем, как делать, пришлось повалить деревья и распилить их. Корни выкорчевывал восьмитонный погрузчик JCB. выполнил грубую планировку участка и помог вытащить грузовик с бытовкой, который застревал и не мог подъехать к участку.
Возведение каркаса
В феврале 2013 года я приступил к установке каркаса дома. На этом этапе стало понятно, что мой проект действительно сложный: с эркером, открытым балконом, скошенными углами, ломаной крышей. Эти изыски потом повлекли много дополнительных расходов. И хотя работами занималась фирма, не обошлось без косяков. Например, плохой гидроизоляции навеса над балконом вода просачивается под гибкую черепицу и гвозди.
Я долго размышлял, что выбрать: каркасные стены или газобетон. Выбрал каркасник как наиболее легкий, элегантный, экологичный и теплый вариант. За счет эффективного утеплителя можно сделать стены тоньше и добиться желаемого уровня сопротивления теплопотерям.
Например, у меня стойки стены — 15 см, а вся толщина стены — чуть более 20 см. Чтобы добиться аналогичного теплового сопротивления стены у кирпичного строения, толщина 1,5 м. Толщина газобетонных стен обычно от 40 см, при этом требуется дополнительное утепление снаружи. Все это означает, что на площади фундамента получил гораздо меньший метраж дома, чем в случае с каркасником.
Утепляют каркасные стены разными материалами, например минеральной ватой и даже пенопластом. Но все это — плитные материалы, а значит, их приходится подгонять под ширину стоек. При этом между стойками и утеплителем могут оставаться щели.
Я утеплял мой дом целлюлозным материалом — эковатой, подсмотрел эту технологию у финнов. Эковата напыляется на стены и задувается в перекрытия, заполняя все полости, щели и мостики холода. Кроме того, за счет ее высокой паропроницаемости можно сделать стены без пароизоляционных пленок. Получается так называемый эффект дышащих стен: утеплитель забирает излишнюю влажность из помещения и отдает наружу. В варианте каркасника стены всегда обшиваются пароизолирующей пленкой.
Процесс утепления стен эковатой. Она заполняет все пространство стен, перекрывая щели и мостики холода
Процесс черновой отделки стен гипсокартоном. Поверх эковаты по стойкам был набит картон как отсекающий слой, дополнительно регулирующий влажность
Основные теплопотери дома происходят через окна и крышу. Поэтому в перекрытие крыши я уложил 25 см утеплителя. Окна в доме подобрал с учетом теплопотерь — стеклопакет с несколькими камерами и энергоэффективным i-стеклом. Но так как площадь стен в доме самая большая из всех ограждающих конструкций, то они также должны быть утеплены в достаточной степени.
Хотя я изначально нацелился на каркасник, а не газобетон, я до последнего момента раздумывал, а не мне склониться в пользу последнего. Когда мне залили фундамент, я все еще держал эту мысль в голове.
я строил дом сейчас, то, думаю, газобетонные стены. Ведь каркасный вариант требует слишком сложных решений. На газобетон, например, проще сделать внешнюю отделку стен, когда они под штукатурку или камень.
В моем случае стена получилась этаким пирогом: пространство между стоек заполнено эковатой, а внутри стены обшиты гипсокартоном. Снаружи стойки обшиты ветрозащитными плитами «Изоплаат» 25 мм, затем идет деревянная обрешетка для организации вентилируемого зазора, и сверху набиты фибролитовые плиты «Гринборд 600» толщиной 25 мм. Поверх этих плит уже должна следовать чистовая отделка фасада.
Наш план
Мы хотели жить в доме постоянно, но не были уверены в том, что квартира нам больше не понадобится. Поэтому для начала решили построить дом и прожить в нем год, но квартиру не продавать. Для строительства оформили ипотеку на 10 лет с первоначальным взносом 500 000 и ежемесячным платежом 21 000 .
Прежде чем приступать к строительству, нужно было решить несколько глобальных вопросов. Например, где строить дом: покупать участок или использовать имеющийся. Определиться с типом дома и в зависимости от этого подобрать фундамент. Заранее продумать коммуникации: как обогревать дом, откуда брать воду и куда сливать сточные воды. Решить, как мы станем подъезжать к дому в любое время года и что будем делать с электричеством. Напоследок оставался мелкий, но важный вопрос: спланировать, куда и какую мебель поставить.
Дом задумали строить летом 2016 года. Ближе к осени нашли строительную организацию. Накопили первоначальный взнос и взяли ипотеку зимой 2016 года. Через неделю после подписания ипотечного договора поехали в цех, где уже начали собирать модули нашего будущего дома. В декабре 2017 года мы въехали в свой собственный дом.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Куда ушло более пяти лет моей жизни
В 2013 году я развелся с женой, и вся эта ситуация пошатнула мое моральное и финансовое состояние. Я собрал рюкзак, взял билет в один конец до Бангкока и улетел, не думая возвращаться. Так началось мое многолетнее путешествие.
Полгода я жил в джунглях на севере Таиланда. Затем отправился в Европу, Африку, Антарктиду, Центральную и Южную Америку — там за три года дважды пересек по земле континент. останавливался подолгу: например, в Бразилии и Чили жил по восемь месяцев. Написал книгу о своих приключениях, скоро планирую выпустить вторую. Затем встретил девушку, и прошлую зиму мы с ней жили в Грузии.
Дом я выставил на продажу. Цены варьировались от 6,5 до 7,5 млн рублей, но никто так и не решился приобрести недостроенный дом. Кроме того, за годы появились мелкие дефекты: снаружи отошли плиты обшивки, потемнели внешние деревянные конструкции на балконе и свесах крыши, подмыло песок под фундаментом. При этом внутри все было сухо и элементы конструкции не пострадали. Перед продажей все мелкие дефекты лучше было устранить, но я не мог этого сделать, потому что находился за границей. А позже мы с девушкой решили достроить дом.
Это решение пришло не сразу. Изначально мы собирались путешествовать дальше. С вырученных от продажи дома денег я планировал составить крепкий портфель ценных бумаг, поскольку разбираюсь в инвестициях. Пассивный доход с них жить в любой стране и идеально сочетался с путешествиями.
Но в момент стало ясно, что дом в текущем его состоянии не продать, а затягивать дальше с этим вопросом нельзя. Второй серьезный аргумент — коронавирус и связанные с ним ограничения, которые затруднили передвижение между странами. И третье — я ощутил, что мне сейчас хватает моральных сил, чтобы завершить начатое.
В любом случае, дом — это тоже инвестиция. Никто не мешает в будущем продать его или сдать в аренду, а самим отправиться навстречу новой мечте.
Мое объявление все еще можно посмотреть в архиве «Яндекс-недвижимости». В нем указано, что площадь участка — 15 соток. Основной мой участок земли меньше, но в дополнение к нему идет доля участка дороги, которая находится в нашей совместной собственности с соседом
Запомнить
Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений.
Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.
Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в . Верхняя планка цен не ограничена. Можно нарисовать проект самостоятельно или взять готовый в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.
Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. План брат чертил сам, потому что он окончил строительный вуз. Но все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:
Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.
Проектирование
Я знал: чем лучше продумать все на старте, тем меньше потом придется мучиться в процессе. Но, как показала практика, даже при самом тщательном проекте от переделок все равно не застраховаться.
Этап проектирования можно пропустить. Можно купить типовой проект дома — так дешевле. Но проблема в том, что такой вариант не учитывает рельеф местности, геологию участка, стороны света, окружающую растительность и индивидуальные потребности хозяина.
Мне хотелось экологичный, компактный и технологичный дом, чтобы он удачно сочетался с окружающим рельефом и соснами. Даже определить пятно под застройку дома было нетривиальной задачей — ведь я хотел по максимуму сохранить сосны. По нормам при строительстве дома нужно отступить минимум по пять метров от границ участка и соблюсти противопожарное расстояние — в зависимости от материала стен твоего и соседних домов. В то время никаких других строений рядом не было, а идеальным местом под дом оказался самый центр участка, где отступы от границ были достаточными. Но некоторыми соснами пришлось пожертвовать — три штуки мы спилили.
Еще было непонятно, как возвести дом на склоне: ставить его на сваи или делать подпорные стенки. На тот момент я был частным предпринимателем с бэкграундом программиста и в строительной теме не ориентировался. Поэтому начал активно штудировать интернет-форумы, в особенности «Форумхаус». Около полугода я вникал в теоретические аспекты: технологии строительства, типы стен, фундаментов, способы отопления и прочее. Помимо этого, смотрел видео на «Ютубе».
По рекомендациям на форуме я нашел небольшую фирму из Днепропетровска. За зиму мы с ней сделали индивидуальный проект. С архитектором общались удаленно по «Скайпу». Сначала я представил свои идеи, мысли, пожелания и наработки. Через пару недель архитектор прислал эскиз. Дальше мы снова созванивались и обсуждали нюансы. В итоге через мы пришли к финальному варианту.
Из материалов по участку я предоставил:
Дом мы старались сделать энергоэффективным. Запланировали большое остекление на юг, а от окон на северную сторону отказались. Современные материалы и технологии позволяют строить дома с низкими потерями тепла. Чтобы уменьшить теплопотерю, используют буферные помещения вроде тамбура. Или применяют пассивные системы накопления солнечного тепла, например стену Тромба, которая впитывает солнечное тепло и отдает его в помещение.
Вот как мы повышали энергоэффективность дома:
На основе архитектурного проекта мне сделали конструкторский и инженерный — они моего участия практически не требовали. Я оплачивал все по безналу по факту готовности каждого этапа проектирования.
В итоге у меня на руках оказался пакет документов:
За все это я заплатил около 100 000 . На тот момент это было дешевле, чем предлагали архитектурные бюро в Санкт-Петербурге. Сейчас полный комплект проектной документации стоит от 750 за квадратный метр дома.
Позже, когда коробка дома уже стояла, я обратился за дизайном интерьера первого этажа с планом электрической проводки. За дизайн 80 м² я дополнительно заплатил 20 000 .
Архитектурный проект. Изначально я проектировал дом на семью из четырех человек — два взрослых, два ребенка. Детей у меня не было, но при строительстве нужно думать наперед.
Многие мои соседи возводят трехэтажные строения по 300 м² и больше. хотелось компактное решение: без лишнего пространства, которое нужно убирать и отапливать. Изначально я рассматривал одноэтажный или двухэтажный вариант. Но, так как одноэтажный дом требует большей площади под застройку, я выбрал двухэтажный. В итоге получился дом площадью 140 м².
На первом этаже — общее пространство: гостиная совмещена с кухней. На втором этаже — три комнаты и санузел. Спальни небольшие — около 15 м². Санузлы первого и второго этажа, а также кухня — это смежные помещения с топочной комнатой, где стоят котлы. Поэтому разводка водоснабжения и канализации внутри дома сведена к минимуму.
Конструкторский и инженерный проекты. Это технические чертежи, раскрывающие в деталях конструктив дома. Детализация стен и стропильной системы заняли 33 альбомных листа, структура фундамента — 7 листов, а проект коммуникаций — 14 листов.
Все это нужно, чтобы минимизировать потенциальные ошибки и нарушение технологии в процессе строительства. Приведу для примера несколько чертежей.
Скважина
Наш дом располагается в садовом товариществе. Вода здесь подается только в летний период, и то по часам. Мы планировали жить в доме круглый год, поэтому необходимо было оборудовать скважину.
Цена работ по бурению скважины зависит от ее глубины: чем глубже, тем дороже. В Поволжье один метр скважины в 2017 году стоил от 1000 до 1500 , в 2023 году — от 1800 . Плюс понадобится насос, его средняя цена от 5000 до 15 000 . Скважину бурят дня.
У нас техническая вода обнаружилась на глубине 11 метров. Мы отвезли ее на анализ в лабораторию. Он показал, что в воде много железа и магния. Для питья она непригодна, но для купания, стирки и мытья посуды подходит. Есть системы фильтрации, которые могут очищать воду от лишних примесей, делая ее питьевой. Такая система стоит рублей.
особенностей нашего грунта кессон с насосом было невозможно обустроить под землей. Тогда застройщик предложил построить обогреваемую будку, чтобы разместить в ней насосную станцию. Стены будки утеплили пенополистиролом.
Строительство и обустройство будки было для нас бесплатным. Застройщик изначально не учел того, что скважинное оборудование невозможно будет разместить под землей, и ему пришлось искать другой вариант обустройства. Поскольку у нас не было предусмотрено бойлерной, бани или другой обогреваемой постройки на участке, будка с подогревом стала оптимальным выходом.
Жаль, что мы заранее не предусмотрели установку системы фильтрации: сейчас размеры будки не позволяют ее разместить. Теперь в планах перестроить будку, чтобы увеличить ее и сделать стены более теплыми
Внутри будки стоит насосная станция. Зимой мы размещаем в ней влагостойкий обогреватель, так как она недостаточно теплая, в −20 °C насос может замерзнуть и оставить нас без воды
Из чего строить
Мы хотели уложиться в свой бюджет в 2 млн рублей и при этом переехать как можно скорее. Поэтому вариант двухэтажного кирпичного дома площадью 100 м² нам не подходил. Мы посмотрели на сайтах примерную стоимость таких проектов, выходило рублей в зависимости от параметров. Это было слишком дорого.
Поэтому мы решили строить каркасный модульный дом площадью . У каркасного дома много достоинств, и он без проблем вписывался в наш бюджет.
Вот основные плюсы каркасного дома для нас.
Низкая стоимость. Каркасный модульный дом легко построить,так как его собирают из готовых модулей. Их изготавливают на производстве и привозят к месту сборки. Поскольку модули типовые, они дешевые и легко монтируются.
Дешевая эксплуатация. Например, мы выбрали для отделки фасада металлосайдинг. Он долговечный: его не нужно обновлять в течение .
С деревянными домами так не получится, обычно их красят раз в . Наши ближайшие соседи построили новый дачный домик, снаружи он обшит деревом. В год домик заметно потемнел от дождя и снега и вовсе не выглядит новым.
На этапе сборки модулей нас с мужем пригласили на производство. Это было через неделю после подписания договора
Короткие сроки. Каркас строится за месяц. С отделкой и фундаментом — за два. На производстве модули для нашего дома собрали за две недели, после монтировали их на месте в течение трех дней.
Хорошая термоизоляция. За счет многослойных стен такой дом можно сравнить с термосом. Он хорошо держит тепло зимой и почти не нагревается летом.
Не понадобится штробить стены, потому что электрическая проводка, трубы водоснабжения и каналы вентиляции прокладываются внутри многослойной стены. В кирпичном или панельном доме без этой процедуры не обойтись.
Не требуется время на усадку. Материалы, из которых строят дом, уже предварительно высушены, поэтому потери влаги будут несущественными. Это значит, что через год после строительства стены и другие элементы дома никак не деформируются, следовательно, можно сразу монтировать окна и двери, заниматься отделкой.
Экологичность. Материалы для строительства экологически безопасны. Сам каркас из дерева, а наполнение — это утеплитель. В нашем доме в качестве утеплителя используется эковата, ее изготавливают из отходов бумажной промышленности. Никаких вредных для человека веществ этот материал не выделяет.
Ровные стены. Нет необходимости выравнивать их дополнительно. Проще всего обшить стены и потолок вагонкой с имитацией бруса, а если хочется более городской интерьер, использовать гипсокартон и обои. Мы выбрали первый вариант. Брус покрасили пропиткой.
Легкий монтаж. Каркасные дома легко демонтировать и собирать на новом участке. Переносить дом мы не планируем, но вот о расширении уже задумались. Это можно сделать, если присоединить дополнительный блок.
Минусов каркасного дома я вижу всего два.
Первый — дом легкий и не очень устойчив к вибрациям. Когда стиральная машинка завершает стирку, нас слегка потряхивает. Но я готова потерпеть это пару минут в день. Мы попытались разобраться с проблемой при помощи антивибрационного коврика, но это не сильно помогло.
Второй — зимой в доме душно. Хорошо построенный каркасный дом герметичен, про него еще любят говорить, что он «не дышит».
Мы планируем решить эту проблему рекуператором воздуха — такой штукой, которая выполняет функцию вентиляции в доме. Размером он не больше кондиционера. С его помощью на улицу выходит полностью «отработанный» воздух, а в дом попадает свежий и уже нагретый.
Отопление
Есть много вариантов отопления дома: например, можно использовать газовый котел или конвекторы, работающие на электричестве. У нас не подведен газ к участку, поэтому мы обогреваем дом теплыми электрическими полами и конвекторами.
Этой осенью вмонтировали дровяную печь на случай, если в зимний период аварийно отключат свет.
Теплые полы. В нашем случае они нужны. Дом стоит на винтовых сваях, под ним пустое пространство. Если зимой полы не включены, ходить по ним холодно.
Чтобы сэкономить, мы сделали полы без подогрева в тех местах, где планировали разместить мебель. Благодаря теплым полам основная площадь подогревается, и мы всей семьей разгуливаем по дому босиком. До конца октября полов для обогрева нам было достаточно и конвекторы мы не включали. Теплые полы и конвекторы с монтажом обошлись нам в 96 600 .
Конвекторы. Это обогреватели, которые работают от электричества. У нас они выглядят как радиаторы и крепятся к стене.
Конвекторы мы подключаем только к середине ноября, когда на улице стабильный минус. За час они прогревают дом с +17 до +28 °C
В теплый период электричество нам обходится в 1200—1500 в месяц. Используем плиту, стиральную машину, холодильник и другую бытовую технику. Когда начинается отопительный сезон, платежи увеличиваются. К примеру, в декабре 2018 года мы заплатили 5600 , в октябре 2019 — 2880 .
Бойлер. Воду из скважины мы нагреваем бойлером на 50 литров. Этого хватает на семью из трех человек. На ванну такого объема горячей воды недостаточно, но хорошо помыться в душе — запросто.
Печь нужна на случай, если электричество отключат. Такое бывает несколько раз в год, например, если ветер оборвал провода или ведутся плановые работы. Плюс она создает уютную атмосферу и отлично вписывается в интерьер.
Мы купили печь — современную буржуйку — и топим ее дровами. Печь с монтажом обошлась нам в 35 080 . Дрова покупаем пополам с соседом. В годах одна машина стоила 4000 , в 2023 году цена дров — от 1500 за 1 м3.
Печь мы топим редко. Обычно по праздникам, для создания атмосферы. Можно обогревать дом печью ежедневно, чтобы сэкономить на электричестве. Но мне жарко даже думать об этом: она слишком сильно нагревает дом
Покупка участка
В 2011 году у меня был 1,1 млн рублей, и я собирался приобрести новый автомобиль Киа Спортейдж. Заказал нужную комплектацию через дилера, оставил залог 5000 . Поставка должна была прийти через месяц.
За это время я понял, что покупка нового автомобиля ничего не поменяет, а только лишь укоренит мой старый образ жизни. Мне хотелось расширять границы — жизни, знаний и опыта. Одновременно с этим я встретил университетского знакомого, который приобрел секцию в строящемся таунхаусе, Так я понял, в каком направлении двигаться, и твердо решил покупать участок и строить свой дом. Я отменил заказ на машину и начал поиски участка в своем бюджете.
Мой участок — это 14 соток на южном склоне холма с перепадом в 11 метров, на котором растут сосны. У подножья холма была болотистая низина, где скапливалась вода. Казалось, что там вообще невозможно ничего построить. Но мне место понравилось, и я сразу согласился. Участок стоил 1,4 млн рублей, мне пришлось срочно искать недостающие деньги, чтобы хватило на покупку. Я вытащил их из бизнеса — на тот момент у меня был интернет-магазин по продаже чая.
Соседний участок купили одновременно с моим, поэтому сосед у меня появился сразу. Совместными силами мы начали организовывать дорогу — подъезд к нашим стройплощадкам.
Первое впечатление. Посмотрев в сторону поваленных деревьев, я сказал риелтору: «Отлично!» Но тот ответил, что мой участок дальше, в глубине, — там, где сосны
Вот так уже нагляднее. Мы с соседом расчистили заросли и сделали подъезд. Этот кусок дороги в нашей с ним долевой собственности, поэтому все расходы на постройку и содержание легли на нас. В таком виде я ушел на зимовку в конце 2011 года
