Уличный детский домик для игр своими руками для дачи и двора
Гарантии и поручительства
Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ рекомендуется также включать в договор строительного подряда условия и разделы: о гарантиях качества по сданным работам, имущественной ответственности сторон, охранных мероприятиях, журнале производства работ, строительной площадке, скрытых работах, изменении условий реализации договора, порядке расторжения договора, конфиденциальности, дополнительные условия.
В качестве последних в тексте договора рекомендуется указывать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика «К производству работ». Все Приложения и Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора. Указываются количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор.
Поскольку много узких и конкретных вопросов выносится в приложения к договору, которых накапливается значительное количество, рекомендуется в одном из разделов договора привести полный перечень документов, прилагаемых к договору, с указанием стороны договора, обеспечивающей формирование каждого из этих документов (либо обеих сторон, если документ фиксирует некоторую их договоренность).
В договор строительного подряда может быть также включено условие о гарантиях и поручительствах, которые относятся к способам обеспечения надлежащего исполнения договоров. Включение в договорные отношения поручителей (гарантов), в качестве которых обычно выбираются организации, известные высокой платежеспособностью (банки, страховые организации, государственные и муниципальные органы и др.), повышает ответственность не только между сторонами договора, но и их поручителями (гарантами), и тем самым страхует участников договоров от возможных потерь, вызванных нарушением обязательств партнером. Применение поручительств и гарантий выгодно обеим сторонам договора подряда, поскольку:
включение гаранта (поручителя) в подрядные отношения существенно повышает надежность исполнения договора и компенсирует (или даже предотвращает) возможные убытки пострадавшей стороны, вызванные нарушением обязательств со стороны партнера;
применение поручительств (гарантий) выгодно и стороне, нарушившей условия договора (в первую очередь под влиянием внешних факторов), — после исполнения гарантии (поручительства) гарант (поручитель) предоставляет нарушителю возможность компенсировать издержки гаранта (поручителя) по исполнению поручительства (выплаты гарантийной суммы) с рассрочкой и на более льготных условиях, чем выплата санкций партнеру;
для подрядных организаций использование гарантий и поручительств дает возможность участвовать в подрядных торгах и существенно расширить «портфель заказов» за счет получения подрядов от ранее не работавших с ними заказчиков;
для организаций-заказчиков предоставление гарантий и поручительств подрядчиками, в свою очередь, расширяет возможность работы с новыми подрядчиками и их отбора, в том числе с помощью тендеров;
для подрядных организаций гарантии, предоставленные заказчиком, дают возможность обеспечить бесперебойное финансирование строительства (Методические рекомендации по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам, утвержденным протоколом Минстроя РФ от 20.02.1996 № 6).
Условиями поручительства должны оговариваться обязательства поручителя перед кредитором отвечать за исполнение должником его обязательств (полностью или частично) по основному договору, вознаграждение поручителя за предоставленное поручительство (если такое вознаграждение предусмотрено), обязательства должника по информированию поручителя в случае исполнения им обеспеченных поручительством обязательств перед кредитором, порядок взаиморасчетов сторон в случае, если поручитель исполнит обязательства за должника.
Поскольку договором подряда предусмотрены обязательства как подрядчика перед заказчиком, так и заказчика перед подрядчиком, требование предоставить гарантию (поручительство) третьих лиц за надлежащее исполнение обязательств контрагентом может выдвигать любая из сторон договора.
Таким образом, при заключении договора подряда не только заказчик может потребовать от подрядчика предоставить гарантию (поручительство), но и подрядчик имеет право потребовать гарантию от заказчика. Предоставление конкретных гарантий (поручительств) той и (или) другой стороной является предметом договоренности обеих сторон.
Гарантией (поручительством) за исполнение обязательств по договору подряда и субподряда могут покрываться такие виды ответственности подрядчика, как надлежащее качество выполненных работ, в том числе в течение установленного договором срока гарантийной эксплуатации реконструированного (отремонтированного) объекта; несоблюдение установленных сроков производства и завершения строительно-монтажных работ; гибель и повреждение незавершенного строительством объекта (его частей) в период производства строительно-монтажных работ (до передачи заказчику), имущества, принадлежащего заказчику и переданного им на период строительства подрядчику; гибель и повреждение принадлежащих или арендованных подрядчиком строительных машин и механизмов, строительных материалов и конструкций, находящихся на стройплощадке; причинение вреда третьим лицам в период производства строительно-монтажных работ (в том числе работникам самой подрядной организации) вследствие ненадлежащего качества подрядных работ.
Со стороны заказчика гарантия (поручительство) может покрывать ответственность за несвоевременную приемку и оплату надлежаще выполненных строительно-монтажных работ (построенного объекта или его частей); за несвоевременность и неполноту финансирования строительства, за ненадлежащее оформление всех разрешений на производство строительно-ремонтных работ (в случае, если реконструкция, ремонт прерываются вследствие обнаружения отсутствия или недостаточности таких разрешений); за несвоевременность предоставления подрядчику и качество проектно-сметной документации и поставленных материалов и оборудования; за гибель и повреждение принятых у подрядчика частей зданий, за исключением случаев, когда причиной этого является низкое качество выполнения работ подрядчиком.
Такое распределение ответственности между сторонами договора строительного подряда (субподряда) может изменяться в зависимости от конкретных условий этих договоров.
Указанные виды ответственности сторон, как правило, покрываются страхованием (гибель или повреждение находящегося на строительной площадке имущества, объектов незавершенного строительства, вызванные действием чрезвычайных обстоятельств, ответственность подрядчика и заказчика за ущерб, нанесенный третьим лицам в период строительства, возмещение расходов по устранению дефектов в период гарантийной эксплуатации построенного объекта); выплатой неустоек (просрочка при исполнении обязательств, штрафы, за низкое качество выполненных подрядчиком работ, использование некачественных строительных материалов и конструкций и др.); поручительствами и банковскими гарантиями (риск несостоятельности контрагентов по договору подряда, которая может быть вызвана их недостаточной квалификацией, ошибками в деятельности, гибелью имущества или незавершенного объекта, неудовлетворительным финансовым положением, необходимостью удовлетворения санкций контрагентов, в том числе уплатой неустоек, и рядом других причин).
Таким образом, гарантия и поручительство являются такими формами обеспечения обязательств, которые полностью покрывают ответственность по тем или иным обязательствам сторон вне зависимости от причины нарушения этих обязательств (это могут быть как субъективные причины, например, низкая квалификация подрядчика, так и объективные — гибель имущества вследствие пожара) (п. п. 3.2-3.4 Методических рекомендаций по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам).
Определение правовой природы возникновения отношений по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости, субъектов этих отношений, их взаимных прав и обязанностей, позволяет перейти к более подробному рассмотрению сущности каждого из вышеперечисленных видов строительных работ.
Обращение в суд
Если самовольно переустроенное (перепланированное) жилое помещение не легализуется в судебном порядке и не приводится собственником (нанимателем по договору социального найма) в прежнее состояние, то в этом случае орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с двумя видами исков, в зависимости от того, кто выступает на стороне ответчика.
Если ответчиком является собственник самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, то в отношении него предъявляется иск о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма предъявляется иск о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (подп. 2 п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления.
Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде. Таким образом, в качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении него договора социального найма является непринятие судом решения о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии.
Данное условие является гарантией защиты прав граждан, позволяющей суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только об отказе в удовлетворения иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и о том, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.
Если же основания для того, чтобы узаконить самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения отсутствуют, то суд выносит решение о проведении публичных торгов либо о расторжении договора социального найма. Однако, данные положения жилищного законодательства подвергаются обоснованной критике со стороны ученых-практиков.
Так, в вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако статья 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает.
Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым).
При этом статья 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. По мнению ученых, вопрос о применении ст.
293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей, либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушениё жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ).
Однако, положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит. В силу этого, реализация положений о продаже самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения с публичных торгов возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст.
235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства. Учитывая изложенное, принятое судом решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в связи с самовольной перепланировкой (переустройством) вполне может быть оспорено.
Определенных разъяснений требует и решение суда о расторжении договора социального найма ввиду того, что законодатель не устанавливает последствий его расторжения в случае самовольного переустройства (перепланировки).
По мнению авторов Комментария к ЖК РФ, работы по переустройству (перепланировке) следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющего угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии), что позволяет применить положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, — выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ).
Требование о приведении самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние распространяется и на нового собственника жилого помещения (в случае продажи с публичных торгов) или на собственника-наймодателя (в случае расторжения договора социального найма).
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение также подлежит продаже с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Однако, в отношении данного положения п. 6 ст. 29 ЖК РФ высказано мнение, что правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.
Общие положения и особенности
Договор строительного подряда как одно из оснований возникновения отношений по капитальному ремонту, реконструкции, переустройству и перепланировке объектов недвижимости исходя из основных положений ст. 740 ГК РФ . Договор строительного подряда представляет собой письменное соглашение, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Договор является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов.
Наличие договора при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при строительстве объектов является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении договора (п. п. 1.3-1.
Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ:
предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением объектов;
работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);
специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора — участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);
длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;
широкое применение системы генерального подряда;
предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы. Это связано, прежде всего, с тем, что обычно собственником либо иным титульным владельцем земельного участка или объекта, на котором предполагается производство строительных работ, является заказчик;
наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.
Данный договор является реальным, т.е. считается исполненным с момента приемки объекта заказчиком, ввиду этого, в соответствии со ст. 741 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
Если же объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования, либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ.
непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок (ст. 716 ГК РФ).
Договор может быть двусторонним и многосторонним (более двух сторон). Многосторонний договор, как правило, заключается при необходимости увязки в одном документе деятельности нескольких участников инвестиционной деятельности и невозможности (или затруднительности) регулирования их отношений в двусторонних договорах.
Как правило, заключению договора строительного подряда предшествует преддоговорная работа, включая и размещение заказов при выполнении работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. Согласно части 4.1 ст.
10 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» размещение заказа на выполнение работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем проведения аукциона.
Размещение заказа на выполнение работ по капитальному ремонту особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства осуществляется также путем проведения конкурса. По мнению Минэкономразвития России и ФАС России, заказчики вправе осуществлять размещение заказа на выполнение работ по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд без проведения торгов (в том числе путем проведения запроса котировок или у единственного поставщика (подрядчика)) при соблюдении ограничений для использования данных процедур, установленных Федеральным законом от 21.07.
2005 № 94-ФЗ (Письмо Минэкономразвития России от 29.04.2008 № 5683-АП/Д05 и ФАС России № АЦ/10328 «О способах размещения заказа при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд»).
При проведении аукционов на право заключить государственный или муниципальный контракт в состав документации об аукционе организатор аукциона включает условия государственного контракта (условия об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств сторон).
В случае если договор строительного подряда заключен между частными организациями, то для того, чтобы строительные работы были своевременно начаты и успешно закончены, рекомендуется четко определить интересы всех субъектов и осуществить их последовательный учет, как в процессе формирования договора, так и в процессе принятия решений по его реализации.
При составлении текста договора каждая из сторон учитывает собственный опыт составления договоров, особенности нового предмета договора и старается максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества.
Формирование договора представляет собой процедуру согласования условий договора и совместной выработки решений по ним. Решения объективно зависят друг от друга, и эта зависимость требует определенной последовательности их принятия и исключает возможность рассматривать их изолированно от других условий (п. п. 1.6, 2.2.1, 2.2.2 Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации от 05.10.1999 № 12).
Основными элементами договора строительного подряда являются:
предмет;
субъекты;
содержание, представляющее собой взаимные права и обязанности субъектов;
ответственность.
Предмет договора
Предметом договора строительного подряда могут являться, соответственно, реконструкция, капитальный ремонт, выполнение отдельного комплекса работ: переустройства, перепланировки. Однако, особенность договора подряда, в том числе и строительного подряда, заключается в том, что целью подрядной работы является достижение результата, отделимого от самой работы.
Договор подряда заключается по поводу не собственно работ, а работ и их результата. Работа не является самостоятельным предметом договора подряда. Поэтому законодатель исходит из принципа: нет результата — нет и права на оплату. Договор подряда не может считаться исполненным, если работа выполнена, но результат (хотя бы частичный) не достигнут.
Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т.п.).2 Ввиду этого, говоря о предмете договора, необходимо вести речь и об объекте недвижимости, подлежащем тому или иному виду работ.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В данной норме закона недвижимость рассматривается в широком смысле слова, т.е. как недвижимость вообще.
Однако в ГрК РФ (специальном нормативном акте) речь идет о капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства, под которыми понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Еще более узко объект недвижимости трактуется в ЖК РФ, которым урегулирован порядок переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся:
жилой дом, часть жилого дома (индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
квартира, часть квартиры — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната, т.е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).
Как уже отмечалось выше, в зависимости от специфики объекта недвижимости, порядок проведения ремонта и реконструкции может регулироваться не только кодексами, но и специальными законами. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, разновидностью недвижимости являются объекты культурного наследия народов Российской Федерации, которые представляют собой недвижимое имущество со связанным с ним произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Конкретными видами объектов культурного наследия выступают памятники, ансамбли, и достопримечательные места. Пункт 1 ст. 40 названного закона предусматривает возможность ремонта памятника, т.е. отдельной постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки; реставрации памятника или ансамбля, представляющего собой четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек Поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи.
Таким образом, объектами недвижимости при проведении капитального ремонта и реконструкции являются здания, строения, сооружения, в частности, объекты незавершенного строительства, а также памятники и ансамбли, выступающие объектами культурного наследия, а при осуществлении переустройства и перепланировки — жилые помещения: жилые дома, квартиры, комнаты.
На практике зачастую один и тот же объект недвижимости может рассматриваться в качестве объекта и для капитального ремонта, и для реконструкции, и для перепланировки (переустройства) (например, многоквартирный жилой дом, являющийся памятником архитектуры).
Так, например, при проведении капитального ремонта здания может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории, перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания; увеличение количества и качества услуг; оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа Ими выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые; замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения; изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей; утепление и шумозащита зданий; ремонт встроенных помещений в зданиях.
Четкое представление того, какой именно объект подлежит ремонту, реконструкции или перепланировке (переустройству) позволит правильно применить соответствующие нормы и правила, регулирующие порядок их осуществления и избежать негативных последствий, связанных с легитимацией результатов указанной деятельности.
Так, например, в п. 8 ст. 52 ГрК РФ прямо указано, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
Согласование работ
В случае если перепланировку (переустройство) планирует провести наниматель жилого помещения, то ему необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие может быть оформлено двумя способами: путем нотариального удостоверения (если указанные члены семьи не смогут присутствовать при подаче заявления на перепланировку (переустройство)) либо в случае их личного присутствия при подаче заявления путем его подписания.
Необходимость получения согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, подтверждается и материалами судебной практики. По этому вопросу Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 07.09.1994 установлено, что переустройство и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Нанимателю и. членам его семьи должно быть представлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта в тех случаях, когда занимаемое ими жилое помещение не может быть сохранено.
Таковы в общих чертах процедуры, которые должно совершить лицо, планирующее осуществить перепланировку (переустройство) жилого помещения, предшествующие его обращению в органы местного самоуправления за согласованием проведения таких ремонтно-строительных работ.
Положения п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса (ЖК) РФ устанавливают, что переустройство и (или) перепланировка жилых помещений должны проводиться с соблюдением требований законодательства, а именно путем соблюдения порядка согласования данных работ с органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
Наличие в структуре органов местного самоуправления представительного органа муниципального образования, главы муниципального образования, местной администрации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) является обязательным.
Порядок формирования; полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования. Наименования представительного органа муниципального образования, главы муниципального образования, местной администрации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) устанавливаются законом субъекта Российской Федерации с учетом исторических и иных местных традиций.
Ввиду этого, в каждом конкретном населенном пункте этот орган, дающий согласие на переустройство и перепланировку жилых помещений может называться по-разному. Как правило, данными вопросами ведают отделы (например, отдел по строительству и архитектуре) при администрации (исполнительно-распорядительном органе).
Однако в Москве это полномочие относится к полномочиям городских органов исполнительной власти. Непосредственно уполномоченным органом по приему и рассмотрению заявок с последующей выдачей разрешений (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах является Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция).
Таким образом, конкретный орган местного самоуправления, который уполномочен согласовывать переустройство и перепланировку жилых помещений, определяется муниципальными правовыми актами. При этом, важным моментом является тот факт, что необходимо обращаться в тот орган местного самоуправления, на территории которого находится переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение.
Как уже было замечено ранее, исходя из положений п. 2 ст. 26 ЖК РФ, право на подачу заявления на согласование переустройства и перепланировки принадлежит только собственнику (собственникам жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц) жилого помещения (или уполномоченному им (ими) лицу) (далее — заявитель).
Таким образом, наниматель жилого помещения (по договорам социального или коммерческого найма) не вправе обращаться в органы местного самоуправления с таким заявлением, если только собственник жилого помещения не уполномочил его на эти действия доверенностью.
Однако, постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» утверждена форма заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения, из анализа которой следует как раз обратное.
Следуя указаниям по заполнению этой формы, как раз-таки получается, что с заявлением могут обратиться либо наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, которые обладают жилым помещением на основании права собственности, договора найма, договора аренды, и далее, в примечании под знаком «*», указывается, что при пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды — арендатором.
Таким образом, налицо противоречия в законодательстве. Как известно, ЖК РФ как федеральный закон обладает большей юридической силой по отношению к подзаконным нормативным актам — постановлению Правительства РФ, ввиду этого следует применять нормы ЖК РФ с тем, чтобы исключить возможность оспаривания действий по согласованию переустройства и перепланировки жилых помещений.
Следовательно, в орган местного самоуправления необходимо все же обращаться собственнику жилого помещения или уполномоченному им лицу (а уж здесь выбор за собственником: это могут быть и члены семьи собственника, и арендаторы, и наниматели и иные третьи лица).
Субъекты договора
Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Что касается заказчика, то исходя из положений ст. 740 ГК РФ, им может быть любое физическое или юридическое лицо, выступающее стороной в договоре строительного подряда, которое:
во-первых, дает задание на выполнение строительных работ;
во-вторых, создает необходимые условия для выполнения работ;
в-третьих, принимает результат этих работ;
в-четвертых, уплачивает обусловленную цену.
В случае заключения договора на осуществление подрядных строительных работ для государственных или муниципальных нужд в качестве заказчиков могут выступать государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, а также бюджетные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета и уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ на размещение заказов на выполнение подрядных работ для нужд субъектов РФ, бюджетные учреждения, иные получатели средств бюджетов субъектов РФ при размещении заказов на выполнение таких работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования.
Муниципальными заказчиками могут выступать органы местного самоуправления, а также уполномоченные органами местного самоуправления на размещение заказов на выполнение подрядных работ для муниципальных нужд бюджетные учреждения и иные получатели бюджетных средств при размещении заказов на выполнение таких работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования (п. п. 2, 3 ст. 764 ГК РФ).
Конкретный круг субъектов договора строительного подряда, а также требования, предъявляемые к ним, предопределяется конкретным видом объекта недвижимости, подлежащего капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке (переустройству). Если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реставрации, выступает объект капитального строительства, то исходя из смысла ст.
52 ГрК РФ, в качестве заказчика выступает либо непосредственно заказчик, либо застройщик. Законодатель в п. 3 ст. 52 ГрК РФ особо выделяет такого субъекта, как застройщик, который может либо выступать на стороне подрядчика, либо привлекать к выполнению строительных работ третьих лиц.
Такой вывод можно сделать, исходя из положений названного пункта, а также легального определения понятия «застройщик», данного в п. 16 ст. 1 ГрК РФ, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Застройщику, если им привлекаются на основании договора физическое или юридическое лицо, которое будет непосредственно выполнять работы по реконструкции и капитальному ремонту, как правило, принадлежит роль генерального подрядчика, поскольку, согласно п. 1 ст. 706 ГК РФ: если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков).
В этом случае застройщик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (п. 4 ст. 706 ГК РФ). В приложении № 1 к Методическим рекомендациям от 05.10.
1999 № 12, понятия «заказчик» и «застройщик», также рассматриваются как равнозначные: юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором, т.е. юридическим или физическим лицом, осуществляющим вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и др. средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или др. целей) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.
Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком). При этом в документе сделана ссылка, где указано, что в данном нормативном акте заказчик рассматривается как генподрядчик.
Таким образом, понятие «заказчик» достаточно широко и может включать в себя понятие застройщика и других лиц, как это, например, имеет место в Примерном профессиональном кодексе инженеров-строителей МДС 12-6.2000, утвержденном Госстроем РФ 24.02.1999, где в качестве заказчиков перечисляются инвестор, наниматель, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик, руководитель работ и т.п.
На стороне подрядчика могут выступать любые физические или юридические лица, которые по заданию заказчика осуществляют работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией.
Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Однако, в п. 2 ст. 52 ГрК РФ установлены ограничения для субъектов-подрядчиков, обусловленные влиянием работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту на безопасность объектов капитального строительства: если указанные виды работ оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, то такие работы могут выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
В любом случае лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение- требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
Осуществление профессиональной деятельности специалиста в инвестиционно-строительной сфере должно базироваться на нормативных требованиях к его специальному образованию и практическому опыту, которые должны оцениваться в ходе подготовки, аттестации, лицензирования и регистрации специалистов в соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством.
Профессиональная деятельность должна основываться на устанавливаемых законодательством контрактно-договорных отношениях между сторонами — участниками инвестиционно-строительного процесса; гарантиях качества продукции и услуг, а также возмещения ущерба от некачественного, неполного или несвоевременного выполнения обязательств.
Профессиональные обязанности и профессиональная ответственность за выполнение этих обязанностей возлагаются на специалиста в результате юридического оформления соглашения (договора подряда, контракта и т.п.) с заказчиком о проведении работ или оказании услуг в области строительных инвестиций.
Пределы профессиональных обязательств и ответственности должны быть тщательно и пунктуально оговорены в договорных соглашениях в целях разделения ответственности между сторонами за возникновение возможных убытков и ущерба. При заключении соглашения на производство работ или оказание услуг специалист обязан объективно и исчерпывающе информировать заказчика о своих возможностях и пределах профессиональной ответственности.
Профессиональным долгом специалиста является стремление к достижению максимального качества выполнения работ или оказания услуг. Обязанностью специалиста является достижение настолько высокого уровня качества, насколько это возможно в конкретных условиях проведения работ и выполнения соответствующего договора, соглашения.
В этих целях специалист должен использовать прогрессивные формы организации, методы и технологии выполнения работ, которые обеспечивают результаты проектно-строительной деятельности на уровне лучших отечественных образцов и мировых стандартов качества.
Своими действиями он должен способствовать повышению авторитета и социальной значимости профессии. Специалист не должен допускать дискредитации профессии за счет некачественного выполнения работ или невыполнения обязательств, которые могут привести к нанесению материального и морального вреда обществу, государству, заказчику и пользователям научно-технической и строительной продукции (п.п. 2.3, 2.4, 3.1-3.
5 Примерного профессионального кодекса инженеров-строителей). Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (п. 6 ст. 52 ГрК РФ).
