С чего надо начинать строительство дома после покупки участка

У нас с мужем была хорошо обставленная квартира в Казани площадью 34 м². Когда родился сын, в ней стало тесно.

Мы часто ездили на забытый всеми дачный участок, потому что там было свежо и тихо. Тогда и возникла мысль бросить все и переехать в лес.

На этот спонтанный план у нас было 2 млн рублей. В статье расскажу, как мы построили дом для круглогодичного проживания со всеми коммуникациями и отделкой за эти деньги.

Зима 2017 года. Довольные мы

Прежде чем строить дом, необходимо купить землю и оформить ее для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если у вас есть земля, но она не в собственности или у нее другое назначение (например, для сельскохозяйственных нужд), то дом на ней нельзя будет зарегистрировать и, значит, продать, подарить или передать по наследству.

Постановка недвижимости на учет — дело небыстрое и требующее внимания к деталям. В некоторых случаях необходимы сложные процедуры узаконивания построенной недвижимости. Поэтому многие граждане поручают это дело юристу. Стоит ли это делать в вашем случае, решать вам, а мы дадим пошаговую инструкцию по регистрации дома.

Рецензент статьи: Мария Кульчицкая, архитектор компании Z500

Как подготовиться к строительству дома на пустом участке? Большинство людей ошибочно считают, что первым шагом в строительстве дома должно быть строительство фундамента. Однако, наш опыт показывает, что процесс подготовки к строительству часто оказывается недооцененным, что может привести к задержке строительства на 2-3 месяца.

В данной статье мы подробно расскажем, какие шаги нужно предпринять после покупки участка, чтобы минимизировать задержки в строительстве.

Если у вас еще нет участка, читайте наш материал “Как выбрать участок для строительства: 10 простых правил”.

Когда начать строительство дома

Какие документы нужны для начала

Как и для чего нужно получить ГПЗУ

Обязательно ли делать геологию участка

Где купить проект дома и можно ли построить дом без проекта

Дальнейшие шаги: уведомление о строительстве и подведение коммуникаций

Поиск подрядчика: выбираем стройкомпанию

Последний этап: готовим участок к земляным работам

Когда начать строительство дома

Обычно сезон строительства коттеджей приходится на весенне-летний период года. Это связано с тем, что в это время температура воздуха наиболее подходящая для строительных работ, а также длительность светового дня достаточно большая. Однако, в связи с повышенным спросом на проектную документацию и строительные материалы, цены на них традиционно растут в марте. Поэтому, чтобы сэкономить, самое время для покупки проекта и стройматериалов именно в осенне-зимний период.

Работы по подготовке земельного участка, возведению стен, установке крыши и наружной отделке рекомендуется проводить в благоприятную погоду, до наступления дождевого сезона. Если в вашем доме уже установлена система отопления, можно начинать внутреннюю отделку после прихода холодов. Например, если вы планируете начать строительство фундамента в марте, чтобы закончить все наружные работы к зиме, лучше начать подготовку документов и проекта уже в октябре-ноябре.

Какие документы нужны для начала

Список необходимых документов следующий:

• Паспорт
• Свидетельство о владении земельным участком

Этого достаточно, чтобы начать проходить этапы подготовки к началу строительства.

Как и для чего нужно получить ГПЗУ

ГПЗУ является определяющим документом при определении размеров вашего будущего дома. Пренебрежение этим документом недопустимо, поскольку если размеры здания, которое вы планируете построить, превышают допустимые размеры, указанные в ГПЗУ, вы не сможете получить разрешение на строительство. Кроме того, может быть затруднительно получить официальные документы на уже готовый коттедж.

Допустим, в некоторых случаях на участке, где допустимые размеры застройки по ГПЗУ составляют 9м на 11м, невозможно разместить дом проекта Z13, который имеет размеры 9,78м на 10,38м. Несмотря на то, что в некоторых случаях участок позволяет это сделать.

Для получения ГПЗУ необходимо обратиться в территориальные органы власти или получить его в электронном виде через портал gosuslugi.ru. Выдача документа осуществляется бесплатно и занимает до одного месяца.

Для чего нужен градостроительный план (ГПЗУ) и где его взять

Сколько времени это займет:

Максимальный срок, в течение которого предоставляется ГПЗУ, составляет 20 рабочих дней, или 30 календарных дней.

Что планируем доделать

Сделать вентиляцию с рекуперацией. Когда топишь печь или просто воздух в доме сильно прогрелся, хочется открыть все окна. А в такое проветривание не очень приятно. Поэтому нужна принудительная вентиляция с функцией подогрева воздуха. Уже отложили на эту работу 60 тысяч.

Увеличить дом. Дом у нас модульный. Его можно увеличить, если присоединить еще один или нескольких блоков. За домом есть пространство для блока площадью 36 м². Также мы хотим сделать зимний вход, чтобы не выпускать тепло.

Красным выделена часть, которую мы планируем достроить. Там будет зимний вход, гардеробная и гостиная с панорамными окнами. Кухня-гостиная станет столовой с большим столом и стульями. Наша спальня-гардеробная будет проходной комнатой с уютным местом для сна

Увеличить будку для насосной станции, чтобы установить в ней систему фильтрации воды. А также утеплить ее, чтобы сэкономить на отоплении. Сейчас она дополнительно обогревается конвектором.

Благоустроить прилегающую территорию. Сейчас мы живем без забора. В целом мне это нравится, ощущение, что весь лес тоже наш. Но когда супруг в длительной командировке, мне страшно. На забор, по предварительным расчетам, понадобится 132 тысячи.

Плодовые деревья на участке пострадали во время строительных работ. Этим летом мы все выкорчевали. Сейчас планируем ландшафтный дизайн и то, какие деревья посадим в первую очередь.

Кратко

• Лучше выбирать каркасную технологию строительства. Это тепло и недорого. Такой дом легче кирпичного или дома из пеноблоков, а значит, фундамент будет простым и менее затратным.
• Одноэтажный проект небольшой площади легче обогреть и быстрее строить.
• Светлый дом без вычурных дизайнерских решений всегда кажется новым и чистым.
• Кроме строительства дома придется тратиться на благоустройство прилегающей территории. Но все работы, связанные с участком, можно делать постепенно. Мы вполне комфортно прожили два года, не вкладываясь в ландшафтный дизайн.
• В 2017 году двух миллионов рублей было достаточно, чтобы построить дом с удобствами, эквивалентными стандартной квартире. В Казани за ту же сумму мы могли рассчитывать только на однокомнатную квартиру с черновой отделкой в отдаленном районе и площадью 34—36 м². Поэтому наше решение построить дом я считаю разумным. В 2022 году аналогичный дом обошелся бы нам в районе 3 млн рублей.

Где купить проект дома и можно ли построить дом без проекта

Проект дома это:

• Гарантия того, что дом будет соответствовать задумке, если проект будет выполнен в соответствии с требованиями и пожеланиями.
• Инструмент контроля за строительной компанией и основа для составления сметы расходов.
• Понимание последующими подрядчиками того, что и как строилось предыдущими.
• Экономия времени при строительстве дома.
• Проект это точная инструкция для строителей, которая позволяет заказчику получить четкое представление о будущем доме задолго до завершения строительства.

Чтобы правильно выбрать дом, нужно разбить задачу на несколько этапов:

• Определите концепцию вашего будущего дома, учитывая ваши финансовые возможности.
• Составьте список комнат и их назначений, определите этажность.
• Исходя из предыдущих пунктов, рассчитайте габариты будущего дома, учитывая допустимые размеры, указанные в ГПЗУ.

Как подобрать оптимальный размер частного дома

Перед тем, как купить типовой проект, важно помнить, что необходимо заказать адаптацию фундамента в проектном бюро. Фактически, фундамент типового проекта рассчитывается на основе общих характеристик грунта и геодезии, поэтому адаптация фундамента поможет учесть конкретные параметры грунта на вашем участке, а не средние значения.

Как выбрать архитектурное бюро для проектирования дома?

В среднем наши клиенты проводят на сайте около полугода до покупки проекта. Поэтому начинать планировать рекомендуем сильно заранее. Дополнительно 3-4 недели вам понадобится, чтобы окончательно определиться с проектом дома согласно данных ГПЗУ, геологии и геодезии.

Если вы сделали выбор в пользу типового проекта, время потребуется на:

• адаптацию фундамента — 14 дней.
• СПОЗУ (документ, который потребуется для уведомления гос. администрации о начале строительства) — 7 дней.
• Доставку проектной документации — 2-5 дней.

Итого: минимум 5 месяцев займет выбор проекта, и полтора-два месяца (около 50 дней) на окончательное принятие решения и приобретение проекта дома.

Можно ли построить дом без проекта по картинке

Важно! Если вы обратите внимание на указанную строку «срок разработки проекта» на сайте Z500 и увидите, что он составляет 30 дней, значит вы выбрали неадаптированный проект. В таком случае, необходимо добавить еще до 45 календарных дней на адаптацию проекта.

Внесение изменений в типовой проект занимает от 14 до 45 дней.

Когда у вас уже есть ГПЗУ, результаты геологических исследований и проектная документация, можно смело начинать выбирать подрядчика и уведомить гос органы и начале строительства.

Уведомление о строительстве и подведение коммуникаций

Теперь есть возможность уведомить государственные органы о своих планах по строительству дома, имея все необходимые документы уже на руках. Этот процесс является бюрократически простым и может освободить вас от многих проблем и возможных штрафов в будущем. Не откладывайте этот вопрос, лучше закрыть его так скоро, как будет возможность это сделать.

Начиная с 2018 года, процедура была значительно упрощена: вам больше не нужно получать разрешение на строительство, достаточно уведомить государственную администрацию о начале работ, и если в течение 7 дней вы не получили отказ — можно начинать строительство.

Как получить разрешение на строительство дома?

Необходимый пакет документов для уведомления о начале строительства:

• Выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Схема земельного участка (СПОЗУ). Можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами архитектурного бюро.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Оформление технических условий для подключения к различным сетям, таким как электричество, газ, вода и канализация, является еще одной необходимой бюрократической процедурой. Каждый регион имеет свои особенности, поэтому невозможно однозначно рассказать, куда нужно обратиться и какие документы необходимы именно вам. Если участок расположен в коттеджном городке, этим занимается, как правило, администрация поселка.

Если не принять меры заранее, то в будущем может возникнуть ситуация, когда недостаточно выделенной мощности в электросети для осуществления ваших планов. Важно предварительно учесть все эти факторы, чтобы быть уверенными в том, что ваш дом будет обеспечен всеми необходимыми коммуникациями в самого начала.

Получить выписку из ЕГРН можно получить от 3 до 11 дней (с учетом передачи данных из одного ведомства в другое и обратно).

СПОЗУ — 7 дней.

Итого: до 11 дней нужно чтобы уведомить гос. администрацию о начале строительства, если требуемые для оформления документы у вас не подготовлены заранее.

Выбираем стройкомпанию

Когда проект уже на руках, это облегчает объяснение требований и пожеланий подрядчику на основе проекта, что способствует более эффективному взаимодействию и пониманию между сторонами.

Наша компания разрабатывает Тендерное предложение, которое является аналогом сметы, но без указания конкретных цен. Этот документ используется нашими клиентами для проведения тендера среди потенциальных подрядчиков. Подрядчики оценивают объемы работ и материалов самостоятельно, а затем заказчик выбирает наиболее оптимальное предложение на основе полученных результатов.

При выборе подрядчика:

Проанализируйте информацию, размещенную на сайте компании. У серьезных организаций обычно есть сайт-визитка, содержащий галерею фотографий построенных ими домов. Фотографии должны дать возможность ознакомиться со всем процессом подготовки и строительства, а не только с конечным результатом.

Важным элементом анализа являются отзывы реальных заказчиков на различных независимых ресурсах. Более доверительное впечатление производят развернутые отзывы, с детальным пояснением оценки работы компании.

Не ограничивайте себя только онлайн знакомством. Посетите офис компании, чтобы увидеть все своими глазами. При общении с сотрудниками обращайте внимание на их гибкий подход и готовность выполнить все нестандартные пожелания по постройке. Некоторые компании выполняют только стандартные заказы и не готовы сделать какие-либо уступки для заказчика.

При посещении офиса компании обязательно уточните, есть ли в штате закупщик и прораб. Отсутствие таких специалистов может быть предупредительным знаком, поскольку серьезные компании не полагаются только на услуги субподрядных организаций. Кроме того, узнайте, как осуществляется контроль над работой прораба.

Посетите строящийся объект и задайте все интересующие вопросы, не стесняйтесь. Из ответов и того, что вы увидите, вы сможете составить объективную картину качества работ компании.

Важно составлять договор и смету с учетом правил грамотности. Эти документы помогут защитить вас и ваши финансы в случае возникновения споров. Если у вас уже есть готовый проект дома и подробная смета, то вы сможете быстро определить все необходимые расходы и избежать лишних затрат времени и нервов.

Для того чтобы проверить наличие судебных споров, задолженностей и долгов перед государством, можно воспользоваться сайтом Федеральной налоговой службы (https://egrul.nalog.ru/index.html), введя ИНН компании. Его можно узнать у отдела продаж компании или найти на сайте компании в типовом договоре, который, как правило, доступен для общественного ознакомления.

Обязательно уточните, какие гарантийные обязательства предоставляет строительная компания. Если у компании много отговорок, это должно вызвать настороженность. Важно знать, что компании, которые имеют значительный опыт работы, ценят свою репутацию и обычно дают гарантию на качество своих работ на период не менее 10 лет.

Как выбрать строительную компанию: на что обратить внимание

Не спешите с выбором подрядчика, это важное решение, выделите минимум месяц на этот процесс.

Готовим участок к земляным работам

Когда все необходимые документы оформлены, выбрана строительная фирма, необходимо приступить к последнему, но очень важному этапу – подготовке строительной площадки. Эту работу нужно начать заблаговременно, чтобы не терять время после выбора исполнителя строительства.

Что необходимо подготовить:

• Обеспечьте свободный проезд для строительной техники.
• Если компания не предоставляет мобильный вагончик, обеспечьте работникам техническое помещение для личных нужд.
• Обеспечьте электроэнергию на строительной площадке.
• Обеспечьте доступ к воде путем пробурения скважины или договоритесь о временной поставке воды с соседнего участка.

Подключение электричества к участку является самой затяжной процедурой, занимающей около 90 дней. Однако это не останавливает владельцев участков от стремления начать строительство как можно скорее. В таких случаях они обычно заключают договоренности с соседями, пока соответствующие службы не установят столбы с розетками на участке.

Если у вас уже есть подрядчики, которые могут выполнить организацию скважины, подъездов и бытовки, то эти работы могут быть выполнены за 3 дня.

После завершения подготовительных работ вы готовы начать строительство своего дома! В настоящее время не составляет большого труда найти строительную компанию, но следует помнить, что качество работы является крайне важным фактором, поскольку допущенные ошибки не всегда могут быть исправлены. Наши советы помогут сделать взвешенное решение на основе объективных факторов оценки.

Перечислим все необходимые этапы подготовки к строительству:

• Получите ГПЗУ, он позволит определить габариты будущего дома.
• Для выбора типа фундамента и посадки дома на участок проведите геологию и геодезию.
• С учетом информации из ГПЗУ, геологических и геодезических данных выберите проект дома.
• Оформите СПОЗУ и подайте уведомление о начале строительства, а также получите технические условия на подключение к коммуникационным сетям.
• Выберите подходящего подрядчика
• Подготовьте участок для начала строительных работ.

Следуйте данной последовательности действий, где каждый шаг логически продолжает предыдущий. Получение ГПЗУ необходим для определения точных размеров дома. Проведение геологических исследований является необходимым условием для начала строительных работ. Некоторые из этапов можно проводить синхронно.

Если вы определитесь с концепцией желаемого дома заранее, получите и оформите все необходимые документы без задержек, выберете проект, который не потребует изменений, и в течение месяца найдете строительного подрядчика, то минимальные затраты времени на подготовку составят 112 дней (календарных), то есть около трех-четырех месяцев.

ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ

Когда лучше начать строительство дома?

Строительство следует начинать ранней весной, тогда больше шансов начать внутренние работы, когда существенно похолодает. Начинать подготовку и приобретать проект дома следует уже поздней осенью за несколько месяцев до начала фундаментных работ.

Как подать уведомление о начале строительства?

Заявление вы можете заполнить лично в городской администрации, также в МФЦ, или с помощью сервиса Госуслуги онлайн. Для подачи уведомления необходимы паспорт и документ, который подтверждает собственность на участок.

Какой фундамент более надежный среди всех?

Для каждого участка застройки будет только один самый выгодный фундамент. Только на основании геологии инженер-конструктор сможет рассчитать, в каком случае выгодно ставить дом на «ленту» с «подушкой», а в каком использовать мелкозаглубленную плиту.

Внутренняя отделка дома

В каркасном доме, если использовалась сухая древесина, не нужно ждать усадки. Можно сразу начинать отделывать его изнутри, например клеить обои или стелить ламинат.

Наш дом располагается в лесу, поэтому не хотелось городского интерьера. Стены и потолок мы обшили вагонкой с имитацией бруса. Покрасили ее пропиткой — раствором для защиты стен от воздействий влаги и грибковых заболеваний. Пропитка образует видимую пленку на поверхности, мы использовали вариант с оттенком «беленый дуб». На пол положили ламинат. При входе и в санузле — плитку.

Отделкой занималась организация, которая строила дом. Для внутренней отделки застройщик нанял стороннюю бригаду. И очевидно, что на ней он решил сэкономить. На первый взгляд получилось светло и современно. Но на самом деле недочетов хватает.

Плитку в санузле положили неаккуратно. И все, что касается сантехники, мой муж неоднократно переделывал: были проблемы со сливом воды и герметичностью унитаза. Решили, что санузел мы будем полностью ремонтировать в 2020 году. Работы по санузлу и сантехника обошлись в 34 780 .

Сейчас я понимаю, что в кухонной зоне уместно было постелить на пол плитку, потому что у нас ежесекундно проливается.

Рабочие покрасили стены пропиткой в четыре слоя, прежде чем нас устроил оттенок

Как выбирали дом

Мы выбрали одноэтажный модульный каркасный дом площадью 63,5 м² с террасой 16 м². Остановились на нем современного внешнего вида.

Строить двухэтажный дом дороже. Плюс лестница занимает много пространства и опасна для маленького ребенка. Сейчас сыну три, и он остается в доме один, пока я убираюсь на террасе или развешиваю белье на улице. была лестница, не смогла оставлять его одного даже на .

Открытую террасу хотели, чтобы можно было проводить больше времени на улице почти в любую погоду. Сейчас это место, где ребенок может поспать на свежем воздухе даже в проливной дождь. Еще это наша с сыном лаборатория, где мы проводим эксперименты с уксусом и содой, рисуем красками на бумаге, на себе и иногда на самом доме.

В доме всего две спальни, санузел и кухня-гостиная. Для семьи из трех человек этого вполне достаточно. Такую площадь легко отапливать и убирать. А еще кухня, объединенная с гостиной, дает мне возможность готовить обед и помогать ребенку лепить роботов из пластилина или мастерить с ним гараж из обувной коробки.

Панорамные окна — это тоже большой плюс. Они выходят на юг, и благодаря обширной площади и энергосберегающему напылению в ясный зимний день гостиная хорошо прогревается лучами солнца. Это позволяет экономить на отоплении

Шашлыки, как правило, съедаются гостями тоже на террасе. С нее открывается живописный вид на лес или соседей-садовников

Нашим гостям кажется странным, что у нас нет коридоров и прихожей. Но без коридора я не страдаю. Зато не хватает гардеробной и тамбура при входе. Далее расскажу, какие у нас на этот счет есть временные и долгосрочные решения

Когда наши родители увидели эту визуализацию дома, то заявили, что он выглядит несерьезно и похож на дачный, а не на дом для постоянного проживания. Но мы были на экскурсии в аналогичном уже построенном доме и убедились, что это то, чего мы хотим

Где строить

С местом вопрос решили просто. У нас уже был участок 5 соток в СНТ, где стояла старая дача моих родителей. стали покупать новый, выложить 300 тысяч рублей в СНТ. И это не ИЖС, а садовый участок.

А покупать землю для ИЖС еще дороже: такой участок в трех минутах ходьбы от нашего дома стоит 1,2 млн рублей. В общем, мы решили использовать то, что есть.

Основное преимущество нашего участка — расположение. Он находится в 10 минутах езды от трассы, позволяющей выехать в любой конец Казани. Плюс участок крайний, с трех сторон окружен сосновым лесом. С четвертой — грустный домик соседей. Чуть дальше красуется кирпичный дом, жильцы которого рассказали, что без проблем доезжают до него зимой на своем стареньком фиате.

Из дома до Казани я еду 15 минут, потому что по лесной дороге не получается ехать быстро. На самом деле расстояние всего 7 км

Есть минусы. К участку не проведен газ, хотя в трех минутах ходьбы располагается газифицированный поселок. По правилам противопожарной безопасности использовать газ в нашем садовом обществе нельзя, поэтому у нас все на электричестве. Мы пользуемся встроенной электроплитой, обогреваемся теплыми полами, электрическими конвекторами и дровяной печью.

Есть еще один существенный недостаток — водянистый грунт. По весне воды на участке по колено, в некоторых местах я не могла пройти даже в рыболовных сапогах мужа.

этой особенности грунта нам пришлось сдвинуть сроки начала работ по строительству. Май и начало июня 2017 года выдались особенно дождливыми. Строительные машины не могли заехать, поскольку размыло подъездные пути к участку.

Чтобы начать стройку к июлю, пришлось потратить 120 тысяч на песок и суглинок. Так мы обеспечили подъездные пути к месту строительства и подняли уровень грунта под будущим домом.

Если решите покупать участок под стройку, лучше это делать ранней весной. Так вы увидите, как грунт ведет себя при избыточном количестве воды.

Вот такое происходило по весне: вода в канаве поднималась и затапливала часть нашего участка и кучу соседних. Сейчас усилиями всех заинтересованных садоводов канаву прочистили, наш участок больше не утопает

Фундамент

Каркасный дом легкий. Квадратный метр стены в таком доме весит . Для сравнения, вес квадратного метра кирпичной кладки составляет .

Есть много типов фундаментов, но для каркасного дома часто используются такие.

Ленточный фундамент — это железобетонная полоса, идущая по периметру всего здания. Ленту закладывают под все внутренние и наружные стены застройки.

Фундамент хорошо подходит для средней полосы России. Почва здесь набирает много воды весной, а летом, напротив, усыхает. Поэтому грунт может смещаться, а при набухании стремиться выдавить дом. Правильно заложенный ленточный фундамент опирается на глубокие, более плотные слои грунта и удерживает дом.

Нам этот вариант не подходил. Ленточный фундамент очень тяжелый, а грунт на нашем участке подвижен большого количества влаги. Зимой верхние слои почвы промерзают и грунт распирает: одна из частей дома может просесть сильнее, чем другая, и его перекосит. Чтобы этого не происходило, ленточный фундамент заглубляют примерно на полтора метра, а это сильно увеличивает смету.

Винтовой фундамент — это вариант свайного фундамента: трубы из стали с заостренным наконечником и лопастями, которые ввинчиваются в землю.

При монтаже винтовые сваи врезаются в твердые слои почвы, залегающие ниже, чем промерзает грунт. Так столбы не подвергаются силе пучения почвы. Такой фундамент подойдет для любых проблемных грунтов.

Еще одно преимущество винтового фундамента — не нужно никаких предварительных работ по расчистке участка и его выравниванию. Сваи можно вкручивать в землю как с помощью специальной техники, так и вручную: столбы сами проделывают себе путь в почве до заданной глубины. В общем, мы выбрали его.

Благодаря винтовому фундаменту под домом осталось много места для хранения. Муж соорудил вместительные ящики из поддонов, в них мы положили детские коляски, санки и разные садовые инструменты. Ящики задвинули под дом

Оформление прав собственности

Чтобы оформить право собственности на дом, нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ. В эти организации вы предоставляете следующие документы:

• заявление;
• документы о собственности на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• технический план дома;
• разрешение на строительство;
• документ об оплате госпошлины;
• паспорт.

В некоторых случаях вам потребуется документ о переходе права собственности на землю вместе со строящимся объектом, а также разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Если вы регистрируете дачный дом, то бумаг потребуется меньше: кроме документов, удостоверяющих личность, и прав на земельный участок, вам будет нужна только декларация на дом, которую вы заполняли вместо вызова специалиста из БТИ.

Документы готовятся 10 дней. В некоторых случаях ситуация осложняется тем, что земельный участок не был зарегистрирован для ИЖС. Тогда он оформляется вместе с домом. По новым правилам, свидетельство о праве собственности на дом не выдается. Вместо этого собственник дома по запросу получает выписку из ЕГРП.

Как видите из нашей пошаговой инструкции, оформить дом можно всего в два этапа: сначала получить техплан и кадастровый паспорт, а затем зарегистрировать право собственности.

Самое затратное в этой процедуре — это вызов кадастрового инженера, который производит замеры и подписывает документы о том, что ваш дом соответствует строительным нормативам. Если ваш дом построен правильно, есть документы на землю, то проблем не должно возникнуть, в ином случае необходимо исправлять ситуацию с помощью строителей и юристов.

О государственной регистрации недвижимости

Скважина

Наш дом располагается в садовом товариществе. Вода здесь подается только в летний период, и то по часам. Мы планировали жить в доме круглый год, поэтому необходимо было оборудовать скважину.

Цена работ по бурению скважины зависит от ее глубины: чем глубже, тем дороже. В Поволжье один метр скважины в 2017 году стоил от 1000 до 1500 , в 2022 году — от 1800 . Плюс понадобится насос, его средняя цена от 5000 до 15 000 . Скважину бурят дня.

У нас техническая вода обнаружилась на глубине 11 метров. Мы отвезли ее на анализ в лабораторию. Он показал, что в воде много железа и магния. Для питья она непригодна, но для купания, стирки и мытья посуды подходит. Есть системы фильтрации, которые могут очищать воду от лишних примесей, делая ее питьевой. Такая система стоит рублей.

особенностей нашего грунта кессон с насосом было невозможно обустроить под землей. Тогда застройщик предложил построить обогреваемую будку, чтобы разместить в ней насосную станцию. Стены будки утеплили пенополистиролом.

Строительство и обустройство будки было для нас бесплатным. Застройщик изначально не учел того, что скважинное оборудование невозможно будет разместить под землей, и ему пришлось искать другой вариант обустройства. Поскольку у нас не было предусмотрено бойлерной, бани или другой обогреваемой постройки на участке, будка с подогревом стала оптимальным выходом.

Жаль, что мы заранее не предусмотрели установку системы фильтрации: сейчас размеры будки не позволяют ее разместить. Теперь в планах перестроить будку, чтобы увеличить ее и сделать стены более теплыми

Внутри будки стоит насосная станция. Зимой мы размещаем в ней влагостойкий обогреватель, так как она недостаточно теплая, в  насос может замерзнуть и оставить нас без воды

Обязательно ли делать геологию участка

Прежде чем приступать к выбору проекта дома, необходимо выполнить следующий шаг — определить геологические параметры грунта на участке, который был приобретен.

Неправильный выбор типа фундамента может привести к таким последствиям, как трещины в стенах, наличие влаги внутри дома или перекосы. При этом заливка “более надежного” (сильного) фундамента не всегда является хорошим решением, это просто очень дорого. Проведение геологии будет стоить вам гораздо дешевле.

Вы можете обратиться в компанию Z500 для адаптации типового проекта к вашему фундаменту.

Кроме того, никакая уважающая себя компания-строитель не приступит к строительству объекта без проведенной геологии. Они ценят свою репутацию и не хотят столкнуться с проблемами в будущем. Однако компании-однодневки не обращают на это внимания. Они готовы прекратить свою деятельность при возникновении проблем.

Всё что вы хотели знать о геологии участка

Почему фундамент должен отвечать особенностям вашего грунта

Для чего проводят геодезию участка?

Совершенно ровные участки земли встречаются крайне редко. Даже небольшой уклон может привести к тому, что вода с высоких мест будет подтапливать фундамент. Чтобы предотвратить такое возможное повреждение, необходимо либо немного поднять уровень дома, либо установить дренажную систему. Для определения объема земляных работ, которые потребуются, и проводят геодезию.

Благодаря геодезии можно:

• Определить наиболее оптимальное место для постройки дома на участке, где необходимость в срезке и досыпке грунта будет минимальной в пределах доступной зоны застройки.
• Рассчитать объем земляных работ, при этом выбрав наименьший возможный объем, что в свою очередь приведет к экономии бюджета.
• Определить отметку для чистого пола в проекте. Это позволит строителям знать, на какой глубине необходимо закладывать фундамент в определенном месте участка.

Формула надежности дома выглядит таким образом

Геология+геодезия+адаптация фундамента = прочный фундамент и экономия бюджета.

В среднем, это занимает от 7 до 14 дней от выезда специалистов на участок до получения результатов. Геологи и геодезисты могут работать одновременно.

Канализация

Частные дома оборудуются санузлом, душем, стиральной и посудомоечной машиной. Вода стекает с разных концов дома и в большом количестве.

Если выкопать обычную выгребную яму, она быстро переполнится. Кроме этого, плохо оборудованная выгребная яма может спровоцировать загрязнение грунта и грунтовых вод. А самое страшное — неприятный запах на участке.

Есть два подходящих варианта: септик или биостанция. Принцип их работы похож. Использованная вода поступает по трубам в устройство и проходит очистку в два этапа: отделение твердых элементов и очищение воды микроорганизмами. В отличие от септика, в биостанции стоит аэратор — устройство, которое снабжает бактерии кислородом, и очистка стоков происходит эффективнее. Очищенная микроорганизмами вода не имеет неприятного запаха.

У септиков и биостанций есть общие преимущества:

• Они монтируются за один день.
• При правильной эксплуатации срок службы септика и биостанции — 50 лет.
• Устройства обслуживаются раз в полгода, при необходимости из них откачивают ил.

Варианты устройства канализации

Микроорганизмы в септиках не нуждаются в кислороде. Устройство работает автономно, не требует электричества

Микроорганизмы нуждаются в кислороде. Для этого к контейнеру станции необходимо подавать поток воздуха. А это требует электроэнергии

Чтобы очистить воду до 98%, необходима почвенная доочистка

Вся вода очищается до 98% внутри биостанции

Вода в септике очищается медленнее. Септик очистит определенный объем воды до 65% за две недели

объем станция очищает за три дня

Работает только в грунтах, которые хорошо пропускают воду

Монтируется в любые грунты. Особенно актуально для болотистой местности

Септик под ключ для семьи из трех человек стоит в среднем 50—70 тысяч. Если устанавливать самому, можно уложиться в 40 тысяч

Установить биостанцию для семьи из трех человек стоит в среднем 100—130 тысяч в зависимости от марки оборудования. Например, установка станции «Топас» — от 112 тысяч

Так как у нас местность болотистая, вариант был один — биостанция. Потратили мы на нее 135 300 .

При использовании биостанции или септика воду очищают микроорганизмы. А значит, использовать привычные моющие средства вроде Fаiry или Comet нельзя, поскольку содержания в них хлора «жители» этих устройств погибают. Работа септика или станции нарушается или оказывается неэффективна. Чтобы такого не произошло, я стала покупать биоразлагаемые моющие средства. Их можно приобрести по акции за  за бутылку объемом 900 мл.

Так выглядит биостанция изнутри. В ней активно трудятся микроорганизмы из нашего ЖКТ. Они очищают сточные воды. Вода на выходе не имеет никакого неприятного запаха. Дополнительно бактерии никто не вносит

Отопление

Есть много вариантов отопления дома: например, можно использовать газовый котел или конвекторы, работающие на электричестве. У нас не подведен газ к участку, поэтому мы обогреваем дом теплыми электрическими полами и конвекторами.

Этой осенью вмонтировали дровяную печь на случай, если в зимний период аварийно отключат свет.

Теплые полы. В нашем случае они нужны. Дом стоит на винтовых сваях, под ним пустое пространство. Если зимой полы не включены, ходить по ним холодно.

Чтобы сэкономить, мы сделали полы без подогрева в тех местах, где планировали разместить мебель. Благодаря теплым полам основная площадь подогревается, и мы всей семьей разгуливаем по дому босиком. До конца октября полов для обогрева нам было достаточно и конвекторы мы не включали. Теплые полы и конвекторы с монтажом обошлись нам в 96 600 .

Конвекторы. Это обогреватели, которые работают от электричества. У нас они выглядят как радиаторы и крепятся к стене.

Конвекторы мы подключаем только к середине ноября, когда на улице стабильный минус. За час они прогревают дом с  до

В теплый период электричество нам обходится в 1200—1500  в месяц. Используем плиту, стиральную машину, холодильник и другую бытовую технику. Когда начинается отопительный сезон, платежи увеличиваются. К примеру, в декабре 2018 года мы заплатили 5600 , в октябре 2019 — 2880 .

Бойлер. Воду из скважины мы нагреваем бойлером на 50 литров. Этого хватает на семью из трех человек. На ванну такого объема горячей воды недостаточно, но хорошо помыться в душе — запросто.

Печь нужна на случай, если электричество отключат. Такое бывает несколько раз в год, например, если ветер оборвал провода или ведутся плановые работы. Плюс она создает уютную атмосферу и отлично вписывается в интерьер.

Мы купили печь — современную буржуйку — и топим ее дровами. Печь с монтажом обошлась нам в 35 080 . Дрова покупаем пополам с соседом. В  годах одна машина стоила 4000 , в 2022 году цена дров — от 1500  за 1 м3.

Печь мы топим редко. Обычно по праздникам, для создания атмосферы. Можно обогревать дом печью ежедневно, чтобы сэкономить на электричестве. Но мне жарко даже думать об этом: она слишком сильно нагревает дом

Наш план

Мы хотели жить в доме постоянно, но не были уверены в том, что квартира нам больше не понадобится. Поэтому для начала решили построить дом и прожить в нем год, но квартиру не продавать. Для строительства оформили ипотеку на 10 лет с первоначальным взносом 500 000  и ежемесячным платежом 21 000 .

Прежде чем приступать к строительству, нужно было решить несколько глобальных вопросов. Например, где строить дом: покупать участок или использовать имеющийся. Определиться с типом дома и в зависимости от этого подобрать фундамент. Заранее продумать коммуникации: как обогревать дом, откуда брать воду и куда сливать сточные воды. Решить, как мы станем подъезжать к дому в любое время года и что будем делать с электричеством. Напоследок оставался мелкий, но важный вопрос: спланировать, куда и какую мебель поставить.

Дом задумали строить летом 2016 года. Ближе к осени нашли строительную организацию. Накопили первоначальный взнос и взяли ипотеку зимой 2016 года. Через неделю после подписания ипотечного договора поехали в цех, где уже начали собирать модули нашего будущего дома. В декабре 2017 года мы въехали в свой собственный дом.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Из чего строить

Мы хотели уложиться в свой бюджет в 2 млн рублей и при этом переехать как можно скорее. Поэтому вариант двухэтажного кирпичного дома площадью 100 м² нам не подходил. Мы посмотрели на сайтах примерную стоимость таких проектов, выходило рублей в зависимости от параметров. Это было слишком дорого.

Поэтому мы решили строить каркасный модульный дом площадью . У каркасного дома много достоинств, и он без проблем вписывался в наш бюджет.

Вот основные плюсы каркасного дома для нас.

Низкая стоимость. Каркасный модульный дом легко построить,так как его собирают из готовых модулей. Их изготавливают на производстве и привозят к месту сборки. Поскольку модули типовые, они дешевые и легко монтируются.

Дешевая эксплуатация. Например, мы выбрали для отделки фасада металлосайдинг. Он долговечный: его не нужно обновлять в течение .

С деревянными домами так не получится, обычно их красят раз в . Наши ближайшие соседи построили новый дачный домик, снаружи он обшит деревом. В  год домик заметно потемнел от дождя и снега и вовсе не выглядит новым.

На этапе сборки модулей нас с мужем пригласили на производство. Это было через неделю после подписания договора

Короткие сроки. Каркас строится за месяц. С отделкой и фундаментом — за два. На производстве модули для нашего дома собрали за две недели, после монтировали их на месте в течение трех дней.

Хорошая термоизоляция. За счет многослойных стен такой дом можно сравнить с термосом. Он хорошо держит тепло зимой и почти не нагревается летом.

Не понадобится штробить стены, потому что электрическая проводка, трубы водоснабжения и каналы вентиляции прокладываются внутри многослойной стены. В кирпичном или панельном доме без этой процедуры не обойтись.

Не требуется время на усадку. Материалы, из которых строят дом, уже предварительно высушены, поэтому потери влаги будут несущественными. Это значит, что через год после строительства стены и другие элементы дома никак не деформируются, следовательно, можно сразу монтировать окна и двери, заниматься отделкой.

Экологичность. Материалы для строительства экологически безопасны. Сам каркас из дерева, а наполнение — это утеплитель. В нашем доме в качестве утеплителя используется эковата, ее изготавливают из отходов бумажной промышленности. Никаких вредных для человека веществ этот материал не выделяет.

Ровные стены. Нет необходимости выравнивать их дополнительно. Проще всего обшить стены и потолок вагонкой с имитацией бруса, а если хочется более городской интерьер, использовать гипсокартон и обои. Мы выбрали первый вариант. Брус покрасили пропиткой.

Легкий монтаж. Каркасные дома легко демонтировать и собирать на новом участке. Переносить дом мы не планируем, но вот о расширении уже задумались. Это можно сделать, если присоединить дополнительный блок.

Минусов каркасного дома я вижу всего два.

Первый — дом легкий и не очень устойчив к вибрациям. Когда стиральная машинка завершает стирку, нас слегка потряхивает. Но я готова потерпеть это пару минут в день. Мы попытались разобраться с проблемой при помощи антивибрационного коврика, но это не сильно помогло.

Второй — зимой в доме душно. Хорошо построенный каркасный дом герметичен, про него еще любят говорить, что он «не дышит».

Мы планируем решить эту проблему рекуператором воздуха — такой штукой, которая выполняет функцию вентиляции в доме. Размером он не больше кондиционера. С его помощью на улицу выходит полностью «отработанный» воздух, а в дом попадает свежий и уже нагретый.

Какие еще были затраты

Помимо всего мы заложили в смете дополнительные траты. Например, чтобы разровнять подъездные пути и площадку под домом, нам пришлось арендовать трактор на 16 часов за 22 400 . Чтобы привезти материалы за город, мы брали грузовик. Каждый выезд обходился в 2500 .

Из общей суммы на строительство дома дополнительные расходы составили около 10%, точнее 207 590 . Это траты на аренду строительной техники, электропроводку, освещение и закупку разных крепежных элементов. Но поскольку мы заложили деньги заранее, для нас это не было неожиданностью.

Потратили на постройку дома — 1 951 450

Сборка и строительство модулей

Затраты на аренду строительной техники, крепежные элементы и прочее

Монтаж кровельного покрытия. Отделка внешних стен дома

Монтаж фундамента для дома, террасы и опорных столбов

Сборка готовых модулей на фундаменте. Монтаж окон и дверей

Отделка дома. Покраска стен. Отделка керамической плиткой. Укладка ламината на пол

Теплый пол и конвекторы с учетом монтажа

Бурение и обустройство скважины на участке

Сантехника. Работы по санузлу

Бойлер, его монтаж

Обогреваемая будка, которую строители поставили за свой счет

Налог на землю и дом

Делаем технический план объекта

Прежде всего, нужно обратиться в БТИ, чтобы оформить техническую документацию на дом. Для этого необходимо пригласить специалистов в ваше жилище для проведения его обследования на соответствие проекту и действующим строительным нормам.

Если все в порядке, вам выдадут технический план и кадастровый паспорт объекта. Далее нужно в городском архитектурном бюро сделать запрос на присвоение номера вашему дому.

Если вы оформляете не жилой дом, а дачный, то вызывать БТИ не нужно. Достаточно заполнить лишь специальную декларацию, где вы описываете все параметры вашего здания. Такое право дает собственникам так называемая «дачная амнистия».

Выводы спустя год

В середине декабря 2019 было два года, как мы прожили в доме. За первый год мы возвращались в квартиру на  дважды ремонтных работ.

Год назад мы продали квартиру, она оказалась больше не нужна. Ипотеку мы закрыли досрочно, получилось, что переплатили 623 550  процентов. Зато мы знали, что если не выйдет с домом, всегда можем вернуться в свою квартиру.

С отоплением в доме все в порядке. Даже в устойчивые ночью мы спали в футболках. Учитывая, что дом небольшой, обогреть его несложно. Расходы на электричество в самый холодный месяц в прошлом году составили 5600 . Для сравнения: в квартире мы платили 6600  в отопительный сезон.

Прошлой зимой мы провели тепловизионное обследование дома. Оно позволило выявить тепловые потери. Тепловизор похож на телекамеру, которая воспринимает инфракрасные сигналы и преобразует их в видеосигналы. На дисплее прибора отображается температурный образ объекта.

Тепловизор зафиксировал небольшие потери тепла вверху входной двери. Они отображаются красным цветом. В момент исследования дверь была неплотно закрыта

По результатам исследования выяснилось, что в одной из спален стена пропускает тепло: ее полость была плохо заполнена утеплителем. Также строители допустили ошибку при прокладке теплого пола: не использовали теплоизоляционный материал в качестве подложки. В результате теплые полы обогревают не только дом, но и пространство под ним.

Других теплопотерь обследование не выявило. По ощущениям в доме очень тепло. Уходя на прогулку, я часто оставляю окна открытыми.

Этим летом застройщик заполнил пустоты стены в спальне эковатой. Сейчас в комнате стало теплее. Но проблема с полом не решена. В холодные дни теплые полы работают круглосуточно на средней мощности.

Вода из скважины для питья непригодна. Но для технических целей подходит. Подобная проблема была у нас и в квартире: вода из крана имела голубоватый оттенок, поэтому пить ее мы тоже не рисковали. В нашем городе мало кто пьет воду из крана. Мы покупаем питьевую воду в бутылях.

Заметает дороги. Прошлой зимой пару дней была жуткая метель. Даже в городе люди не могли выехать из двора. Из леса было выбраться тоже непросто. Мы не расставались с лопатой, пока не заказали трактор, который расчистил дорогу за 7500 . Но два раза за зиму дорогу расчищают от снега за счет целевых взносов всех садоводов. В прошлом году нам оказалось этого достаточно.

В этом году мы подготовились к снегопадам: купили снегоуборщик. На Новый год супруг сделал мне подарок — машину с высоким клиренсом. На днях были снегопады, и новая машина без проблем проезжала по заснеженному лесу.

Не хватает мест для хранения. Когда мы окончательно переехали из квартиры в дом, началась пора споров о том, куда поставить холодильник, где хранить сноуборд и мотоциклетную форму мужа.

При выборе планировки мы в первую очередь мечтали об отдельной спальне, но плохо продумали места для хранения. Разместить все, что мы вывезли из квартиры, оказалось непросто. До сих пор одна из спален выполняет роль складского помещения. Нам придется строить подсобку или еще увеличивать дом.

Жаль, что мы заранее не предусмотрели в доме гардеробную. Очень удобно, когда все вещи хранятся в одной комнате

Для вещей, которыми пользуемся не так часто, мы нашли временное решение. Вместо кроватей в спальнях соорудили каркас, на котором располагается матрац. Если матрац поднять, внутрь каркаса помещается много вещей, в том числе крупногабаритных.

У нас около тридцати пар обуви, предназначенной для прогулок по лесу и работ на участке. Ее храним на улице под домом в аккуратных деревянных ящиках.

Также мы ошиблись при планировке места под кухонный гарнитур. Вся посуда поместилась, но не нашлось ящика для хранения круп, овощей и разных сухих продуктов. Тогда мы заказали отдельно стоящий с распашным фасадом и пятью выдвижными ящиками. Его мы разместили возле стены, которая разделяет наши спальни.

вмещает трехмесячный запас продуктов

Какие плюсы были у нашего участка

У нас участок в СНТ. Это земля в садовом некоммерческом товариществе, которую покупают специально для садоводства. При этом закон не запрещает строить на ней жилье. Что важно, требований к дому на таком участке обычно меньше, чем к домам на земле под ИЖС. Расскажу о некоторых нюансах.

Можно построить любой дом. В правилах застройки дачных участков в СНТ нет пунктов, регламентирующих выбор материалов или устройство инженерных систем, можно строить хоть из фанеры. Есть лишь простейшие требования к постройке. Это должно быть:

• Отдельно стоящее здание.
• Не выше трех этажей и высотой не более 20 м.
• Неделимое на самостоятельные объекты.

В СНТ никто не придет и не станет проверять, пригоден дом для проживания или нет. Однако до 1 марта 2031 года в стране действует дачная амнистия — упрощенный порядок оформления построек в собственность, и особой разницы в регистрации дома на землях ИЖС и СНТ нет.

Прописка. Как и в случае с ИЖС, в доме, построенном на землях СНТ, можно прописаться. Мужа мы прописали в нашем доме сразу, а я и сын пока сохранили прописку в квартире моих родителей — инфраструктуры.

В нашем случае из медицинских учреждений рядом расположен только фельдшерско-акушерский пункт в 250 м от дома. Есть риск, что скорой помощи непросто будет до нас добраться, особенно зимой. Если случается, я еду сама на машине в город.

Небольшие постоянные расходы. В СНТ немногие живут круглогодично, поэтому ежемесячных платежей мало. Чаще всего вопросы о том, как убирать и освещать территорию, ремонтировать дороги и оборудование, а также вывозить мусор, решают либо самостоятельно, либо сообща с  заинтересованными соседями.

Например, мы снег убирали снегоуборщиком по очереди с соседом, а собирали мусор на территории два раза в год на субботнике. За год мы заплатили только членский взнос в 10 000  и целевой взнос в 2100 . Ради справедливости отметим, что для участков ИЖС никаких взносов нет, а расчисткой и благоустройством дорог занимаются муниципальные службы.