Пристройка балкона на втором этаже — Домашнему мастеру

Обустройство балконной основы

Данные работы требуют особой аккуратности, так как от них во многом зависит надёжность, привлекательность и долголетие балконной конструкции. К ним, прежде всего, относится:

1. Соединение каркаса балкона со стеной.

Как правило, каркас деревянного балкона изготовляется из деревянных элементов.

Во-первых, дерево обладает высокими теплоизоляционными качествами, во-вторых, оно хорошо сочетается с различными архитектурными стилями.

Обычно каркас балкона соединяется со стеной с помощью брусков, закреплённых вертикально на стене по концам балконной основы. Высота брусков определяет размеры ограждения.

Обшивается стена чаще всего вагонкой. Хорошо выглядит и отличается долговечностью вагонка из сосны и лиственницы. Если каркас балкона имеет большие размеры, то монтируются доски круглого профиля (блок хаус). У такой стены ярко выраженный бревенчатый вид.

1. Укладка пола.

На подготовленную обрешётку монтируется пол. В качестве материала выбираются сорокамиллиметровые строганные доски. Чтобы не скапливалась вода, они стелются с зазором до 2 мм.

Для настила на балконе хорошо себя зарекомендовали террасные доски. Они отличаются прочностью, но при этом легко обрабатываются. Рифлёная поверхность досок подходит для открытых балконов.

1. Установка ограждения.

Хорошее ограждение имеет не только привлекательный вид, сочетающийся с архитектурным стилем здания, но и отличается прочностью и надёжностью. Точёные или резные балясины создают деревянному балкону привлекательный вид.

Перила изготавливаются из разных материалов:

1. Кованые перила превращают балкон в произведение искусства. Количество возможных вариантов орнаментов практически не ограничено.

У таких ограждений изящество сочетается с высокой прочностью.

1. Высокую безопасность и надёжность обеспечивают перила из дерева. Они легко изготавливаются и устанавливаются. Однако у таких перил небольшой срок службы из-за гниения под действием влаги.

Существуют определённые правила, которым должны соответствовать ограждения деревянных балконов:

• высота перил не меньше 1,0 м;

• между балясинами расстояние не больше 0,1 м;

• допустимая горизонтальная нагрузка на перила не меньше 100 кг/м;

• на поверхности перил не должно быть зазубрин и шероховатостей.

Выбирая перила, необходимо, прежде всего, руководствоваться безопасностью пользования балконом.

1. Создание навеса.

Не каждому деревянному балкону требуется навес. Он оборудуется, чтобы создать уют, и защитить балкон от разрушающего действия природных условий.

Легко сконструировать навес, как продолжение ската крыши. В этом случае достаточно иметь более длинные стропила.

Наиболее простая конструкция — это обвязка верхней части столбов опоры балконной основы. После этого делается обрешётка, на которую укладывается кровельное покрытие.

Встречаются навесы из поликарбоната, закреплённые на стене. Для навеса подойдут лёгкие материалы, которые выдерживают снеговую и ветровую нагрузку.

То, что разрешено, сложно назвать присоединением! а все остальное в москве запретили

«Дал грош — делай, что хошь» было хорошим принципом ремонтов в 90-е, но они прошли. Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.

Что можно делать на лоджии? Что нельзя и почему? Объясняю как юрист, который согласовал более 300 московских проектов перепланировки с участием лоджий.

В чем проблемаБольшинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.

Жилинспекция при этом НЕ считает лоджию частью жилого помещения. И перепланировки с присоединением лоджии согласовать становится все труднее.

• Заменить стандартное остекление лоджии на безрамное, полноскладное. Это законно, только если не нарушает облик фасада, например, все лоджии многоквартирного дома НЕ остеклены. Полноскладное безрамное остекление не видно, с улицы выглядит, будто и ваша — не остеклена.

• Заменить типовой парапет на стеклянный или какой-то нестандартный вариант (вроде того, что на фото). Забудьте, законных способов сделать замену типового парапета на нестандартный — нет. Нестандартный вариант должен предложить застройщик единообразно для всего дома.

• Демонтировать штатное окно парапет на лоджии — сделать вместо него французское остекление. Такие привлекательные решения с балконными окнами в пол предлагают в новостройках. Но в старом доме убрать штатное остекление и сделать нестандартное — нельзя.

• Заменить внутреннее окно из комнаты на лоджию на иное. Например, без внутреннего деления на створки — так будет светлее. Это законно, никаких согласований не требует. В примере на фото выше так сделали окно на балкон.

• Увеличить проем на ширину комнаты — убрать окно, дверь, подоконный блок и боковые простенки.

• Убрать окно и подоконный блок — вместо них поставить французские двери в пол.
• Оставить лоджию изолированной. Качественно утеплить. Вывести на лоджию отопление и сделать там кабинет, столовую и пр. Отопление сделать по закону — от электроконвектора и / или теплого пола.

Какие из этих перепланировок законны, а какие нет?НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему.

Однозначный запрет на присоединении лоджий и балконов в многоквартирных и жилых домах появился в Москве относительно недавно, в конце 2023 года. Регламентируется этот запрет 508-м постановлением правительства Москвы, пунктом 10.19 (в редакции от 17 декабря 2023 года).

Что именно запрещено и чем это объясняется?Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.

К чему это приводит?Температура в помещениях будет падать, соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании — что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.

А еще часто после присоединения лоджии к комнате (кухне) возникает конденсат. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет. Или сделали, но утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам (а дышать грибком — не полезно для здоровья).

Что будет, если нарушить запрет?Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). А еще — предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2023 г. — проблем не будет.

А что с французским окном — почему оно безопаснее, чем полное присоединение?Французское окно ставится в проем между холодным и теплым помещением, и тем самым целостность теплового контура квартиры сохраняется.

Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются.

Цвет рамы изнутри квартиры так же идет на усмотрение собственника (со стороны улицы окна должны быть такого цвета, как было задумано при строительстве дома). Сделать французское окно можно как в виде распашной, так и в виде раздвижной конструкции — узаконить можно будет все варианты.

Могут ли НЕ согласовать перепланировку с французским окном?Да. Отказать в согласовании перепланировки могут, если она была сделана непрофессионально. Например, если был снесен монолитный (или панельный) подоконный блок без выполнения соответствующего усиления.

У лоджии есть подоконный блок (та часть, что непосредственно располагается под окном), простенки (отрезки стены по бокам от окна) и порожек. Не все из этого можно сносить и не в каждом случае. Разбираемся по порядку.

# Подоконный блок. Можно демонтировать, только если он выполнен из ненесущих блоков. В монолитных и панельных домах демонтаж разрешат, только если на перепланировку даст техническое заключение автор проекта дома.

#Простенки. Если у вас пятый этаж или выше, на лоджии должен оставаться глухой простенок не менее 1,2 метра длиной: обязательные противопожарные нормы (регламентируется СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2.).

Куда законно перенести радиатор?В России радиаторы можно двигать в пределах того же помещения (комнаты или кухни). Вы можете перенести его на оставшуюся часть простенка или на смежную стену (этот перенос согласовывается в рамках всего проекта перепланировки).

Можно ли ставить вертикальные радиаторы? А конвектор в полу на границе с лоджией?К вертикальным радиаторам вопросов у Жилинспекции не возникает. А вот насчет конвекторов — все очень неточно. В последнее время Жилинспекция стала склоняться к запрету на использование внутрипольных конвекторов в комнате (кухне) перед французским окном.

Как самостоятельно получить разрешение на пристройку балкона

В первую очередь вам надо собрать необходимые документы, которые предъявляются в городскую администрацию:

• Правоустанавливающий документ на вашу квартиру. Это может быть свидетельство о приватизации, наследственное свидетельство, договор купли-продажи, дарственная.
• Техпаспорт квартиры.
• Согласие соседей сверху и соседей через стенку. Этот документ надо обязательно заверить у нотариуса. Также придется взять разрешение у всех жильцов вашей квартиры, достигших совершеннолетия.
• Эскиз, который показывает, что вы собираетесь сделать.
• Копия вашего паспорта.

Вы пишете заявление, прилагаете собранные документы и сдаете все это в городскую администрацию. Рассмотрев ваш пакет, она дает положительный или отрицательный ответ. Если каких-то сложных обстоятельств нет, то ответ всегда будет положительным. После чего вы обязательно должны заказать проект нового помещения.

Сделать это можно в департаменте архитектуры или в лицензированной проектной организации. Первый вариант лучше, потому что этот департамент будет заниматься согласованием проекта с другими госорганизациями — СЭС, МЧС, ГорГаз, ГорСвет, водоканал и так далее.

Но на этом ваши мучения еще не закончились. Готовый проект вы опять сдаете в администрацию города, где его рассмотрит межведомственная комиссия — именно она должна дать свое заключение. В эту комиссию обязательно входит городской архитектор, отдел которого разрабатывал проект, так что проблем здесь быть не должно.

Итак, у вас все на руках — и проект, и разрешение на строительство балкона. Теперь можете заняться его возведением. Стандартные требования — это заключение договора со строительной компанией. Пристраивать балкон своими руками не разрешается, и это будет контролировать отдел капитального строительства администрации, но договориться все равно можно.

Выстроенный по проекту балкон будет принимать комиссия, которая даст заключение в виде акта о готовности объекта к эксплуатации. Этот документ должен быть утвержден распоряжением администрации. На квартиру вам придется оформлять новый технический паспорт и получать свидетельство, подтверждающее ваше право собственности.

Вот такой путь вам придется пройти, чтобы узаконить строительство балкона на 1 этаже. Практически то же самое нужно будет проделать и для строительства на втором или другом этажах. Учитывайте и тот факт, что на рассмотрение каждой бумаги необходимо определенное время — иногда несколько месяцев.

Некоторые важные нюансы

Основная масса собственников городского жилья, не глядя ни на какие запреты, пристраивает небольшие балконы, пользуясь неведением властей города. Хорошо, если попадаются соседи, которые бдят. Они обязательно доложат куда следует, и на вашу голову в один миг свалится огромное количество проблем.

Но нужно учесть вот какой момент — продать, обменять или подарить такую квартиру у вас не получится. Забудьте об этом, потому что вам придется сначала это помещение легализовать, то есть предъявить властям. Они могут разрешить оставить его в неизменном виде, а могут потребовать его сноса и приведения квартиры в первоначальное состояние.

Какие есть варианты?

1. Обратиться к посредникам, имеющим связи во власти. Обычно это юристы или юридические конторы. Их услуга может обойтись вам в половину законных трат. Но зато без проблем, суматохи и нервов, да и скорость получения необходимых разрешительных документов будет раза в 3–4 выше.
2. Решить этот вопрос самостоятельно. Запомните, что вам придется обойти не одно государственное учреждение, выстоять в очереди, получить подписи и печати. Вас могут по нескольку раз гонять из одной двери в другую. Так что наберитесь терпения.

Общий порядок монтажа

Для балкона на кронштейнах:

1. 1 Изготовить сварную или деревянную конструкцию кронштейнов. Это действие производится на ровной поверхности с тщательным соблюдением размеров, углов;
2. 2 Закрепить кронштейны к стене. Крепление должно обеспечивать прочность, поэтому целесообразно использовать анкерные болты для кирпичных или бетонных стен или соединительные резьбовые шпильки. Вертикальность установки кронштейнов и плоскость под пол балкона выверять по строительному отвесу и уровням;
3. 3 Укрепить на кронштейнах балконную плиту (черновой пол из досок толщиной 50 мм);
4. 4 Закрепить к балконной плите ограждения, произвести окончательную отделку.

Для балкона на опорных столбах:

1. 1 Произвести разметку отверстий в грунте под установку столбов;
2. 2 Пробурить или выкопать ямы и установить в них строго вертикально опорные столбы. Глубина установки столбов должна быть не меньше, чем глубина закладки фундамента дома. В большинстве случаев, эта величина немного превышает расчетную глубину промерзания почвы для конкретной местности;
3. 3 Залить ямы с установленными столбами бетоном. Бетон замешивается в следующих пропорциях: на 1 часть цемента (марки М400) — две части песка и одна часть щебня (фракции 30-40 мм).
4. 4 Установка столбов. Столбы лучше устанавливать немного большей высоты, чем требуется, чтобы была возможность срезать их до необходимого уровня при необходимости. До застывания бетона столбы нужно соединить между собой и растянуть проволочными растяжками, чтобы не нарушить вертикальность;
5. 5 Проверить качество установки столбов строительным уровнем и, если верхние срезы находятся не на одной высоте, произвести подрезку;
6. 6 Смонтировать на установленных опорах балконную плиту или металлический каркас из уголков, в который нужно уложить черновой пол из досок. Балконную плиту или каркас закрепить к стенам дома анкерами или резьбовыми шпильками;
7. 7 Установить ограждение, произвести окончательную отделку.

Важно! Балкон возможно построить только у стены, перпендикулярной межэтажным балкам;

Для балкона на продолжении балок межэтажных перекрытий:

1. 1 Разобрать участок пола на втором этаже у стены таким образом, чтобы оголить балки перекрытия на длину, превышающую ширину будущего балкона примерно на две трети.
2. 2 Проделать в стене проемы для вывода через них продолжения балок;
3. 3 Завести балки-продолжения в отверстия и надежно соединить их на две трети своей длины с балками перекрытия. Соединения лучше делать на шпильках с использованием металлических пластин или швеллеров. Гайки после затяжки можно приварить к шпилькам;
4. 4 УУкрепить на балках балконную плиту или черновой пол из досок;
5. 5 Смонтировать ограждения, произвести окончательную отделку.

Балконы на крышах флигелей и крылец монтируются проще, достаточно разобрать кровлю, заменить при необходимости стропила на более мощные и закрепить на них черновой пол балкона. После этих действий производится установка ограждения, отделка и установка балконной двери на втором этаже.

Пристроить балкон по закону

— Мой сосед снизу вдвое расширил свой балкон. Мог ли он получить разрешение на такую пристройку?

— Мой сосед снизу вдвое расширил свой балкон. Мог ли он получить разрешение на такую пристройку?

Рассмотрим вопрос шире. Начнем с того, что самого понятия «пристройка» в нормативных документах нет. По закону гражданин может пристроить к своей жилплощади в многоквартирном доме только балкон, лоджию, террасу или веранду. Все эти помещения летние и к жилой площади не относятся. В них не должны располагаться санузлы, ванны или кухни.

Балкон — это легкое помещение за пределами капитальных стен, лоджия — в границах капитальных стен, терраса — открытое (не застекленное) летнее помещение, веранда — застекленное помещение, толщиной стен меньше, чем в жилом доме. Под какую из этих категорий подходят многочисленные магазины, клиники и парикмахерские, облепившие дома нашего города, понять сложно.

Как обычно

Если на городском форуме задать вопрос: «Как оформить пристройку к дому?», скорее всего посоветуют просто построить. А вот оформлять строительство посоветуют только когда захотите продавать, менять или по наследству оставлять, то есть проводить операции со своей недвижимостью. Многие так и делают.

Вот только когда «припечет», вам могут такой произвол и не оформить.

«Отказать в оформлении можно по ряду причин. Во-первых, если сооружение портит фасадный вид здания. Конечно, если дом в «спальном», отдаленном районе и не на виду, то можно и разрешить. Во-вторых, если оно располагается на охранных зонах газопроводов, водопроводов и других сетях коммуникаций.

В-третьих, если используется помещение как жилое: санузел, кухня, ванная. Это категорически нельзя», — говорят в Управлении архитектуры и градостроительства СГГА. Размеры веранды не должны превышать 2 метров в ширину, а вот длину никто не регламентирует.

«Для примера могу привести случай на пр. Ген. Острякова, район кинотеатра «Москва». Многоквартирный жилой дом, окна выходят на парк. Мужчина решил пристроить еще одну комнату, но так как работал без проектировщика и вообще не озаботился получением разрешения, то поставил стену прямо на теплотрассу.

Не успел он еще как следует налюбоваться на свое строение, как труба лопнула, дала течь, и пришлось всю конструкцию разбирать и перестраивать заново, но уже в разумных пределах», — рассказала одна из сотрудниц Управления архитектуры и градостроительства.

Если соседи будут жаловаться на ваше незаконное строительство, то инспекторы ГАСКа станут вашими постоянными гостями. Причем, если удастся достроить до жалобы, то заплатить придется один раз, если соседи спохватятся раньше, то каждый приход инспектора будет чреват штрафом. При этом никаких прав на «свою» пристройку вы так и не получите.

Как сделать по закону

Самое главное, если вы решили делать пристройку к первому этажу многоэтажного дома, то вам нужен будет документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок, на котором будет располагаться данная пристройка: госакт, договор аренды или договор суперфиция. Получить такую бумагу можно путем обычной приватизации земельного участка.

Если такой документ у вас есть, то первый шаг — это консультация в Управлении архитектуры и градостроительства и в ГАСКе. Желательно, но не обязательно. Потом нужно найти лицензированного проектировщика. Можно по знакомству, а можно по спискам в том же самом Управлении.

Согласие соседей не требуется. Но в этом вопросе бывают исключения. К примеру, если пристроить балкон на втором этаже, то пристройка будет загораживать солнечный свет. Тогда требуется письменное согласие всех хозяев квартиры снизу. Но, по словам работников Управления, с такими соседями очень редко возникают проблемы, у них появляется прекрасная возможность без лишних затрат сделать пристройку и себе. Крыша-то уже есть.

Разрешение на строительство

Согласование документации в управлении занимает не больше 15 рабочих дней. И только после этого идем в ГАСК, чтобы узнать, как получить разрешение на строительство.

По новому законодательству (Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 12 марта 2023 г.) процедура получения разрешения на любое строительство упрощена. И не важно, что вы собираетесь строить: пристройку или жилой дом, все оформляется одинаково.

Подробней о надзорах. Авторский — это контроль за соответствием постройки с заявленным проектом, а технический — это соответствие строительным нормам и правилам, прописанным в законодательстве (ДБН и СНиП). Эти две фирмы, а также лицензированная строительная организация, которую вы нанимаете для строительства своей недвижимости, должны быть указаны в специальной декларации — Декларация на начало строительных работ. Заполненную Декларацию на пяти листах в двух экземплярах нужно сдать в Инспекцию ГАСК для регистрации.

Порядок выполнения строительных работ утвержден Постановлением КМУ от 13.04.2023 года №466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ».

Инспекция ГАСК проверяет полноту данных, указанных в декларации. День регистрации (подпись и печать начальника на титульном листе) является моментом, с которого можно начинать строительство. Регистрация декларации проводится на безоплатной основе При этом со дня сдачи на регистрацию до момента подписания должно пройти не более 10 дней (если вы все страницы правильно оформили).

Сдача в эксплуатацию

С этим теперь все просто. Согласно постановлению Кабинета министров №461 от 13 апреля 2023 года о порядке принятия в эксплуатацию законченных объектов владелец пристройки или дома заполняет еще одну декларацию (в двух экземплярах), где указывает организации авторского, технического контроля, метраж и другие технические характеристики здания.

Подписывает декларацию только заказчик (владелец дома или пристройки), никакую комиссию теперь созывать не нужно. На место выезжает инспектор, который проверяет соответствие постройки проекту и делает заключение. Потом сдаете декларацию в приемную ГАСК и в течение 10 дней вам должны ее зарегистрировать. Остается только отправиться в БТИ и получить право собственности.

«Я всем настойчиво рекомендую оформлять свои постройки до того, как начали строить. Это не так сложно, как кажется. Гораздо больше проблем возникнет при незаконном строительстве», — предупреждает и.о. начальника Севастопольской инспекции ГАСК Станислав Носач.