Можно сказать, что в Москве перестали строить дома эконом-класса. Теперь чаще можно услышать о домах комфорт-класса. Аналитики в один голос твердят, что разница между ними есть, хотя и она не настолько сильная, как если бы сравнили с элитным жильем. О том, что такое комфорт-класс, чем он отличается от эконом-класса, о плюсах и минусах, а также в каких районах есть, о тенденциях в строительстве, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Новостройки эконом-класса это, как правило, панельные новостройки минимальным набором инфраструктуры. А главный минус панели – это архитектура, неэкологичность стройматериала. А срок годности панельного дома — всего 30 лет, в дальнейшем он нуждается в капитальном ремонте. Комфорт-класс — это посткризный продукт рынка недвижимости после 2008 года. Именно в этом сегменте застройщики смогли найти сочетание оптимальных планировочных решений, при этом использовать монолитно-кирпичную технологию строительства, значительно более эффективную с точки зрения своих характеристик.
«Эконом-класс в границах старой Москвы – это, в основном, блочные и панельные дома типовых серий, возведенные с использованием наиболее бюджетных стройматериалов, имеющие стандартное благоустройство двора и набор инфраструктуры, предусмотренный нормами градостроительства, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — В комфорт-классе дома могут быть и монолитные, улучшенных типовых серий. Набор инфраструктуры, как правило, выше необходимого уровня».
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер, считает, что разница в первую очередь в том, что комфорт-класс «подтягивает» в проект инфраструктуру, дополнительные сервисы. «Эконом-класс постепенно «вымывается» с рынка, сегодня это уже единичные, как правило, точечные проекты, а комфорт-класс в большинстве своем подразумевает комплексную застройку», — отмечает он.
Важные отличия
«Часто грань между эконом- и комфорт-классом очень тонкая, за счет того, что объект эконом-класса может включать в себя характеристики комфорт-класса и наоборот (например, в комфорт-классе некоторые квартиры соответствуют по площадям эконому), – в свою очередь отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Главным отличием между этими классами является уровень комфорта. Прежде всего, это разные типы несущих и ограждающих конструкций, например, в эконом-класса используется панель, а в комфорт-классе монолитные конструкции. Влияет так же различия в объемно-планировочных решениях, например, в эконом-классе более 0,75, высота потолков в чистоте менее 2,7 м. Площади квартир в эконом-классе значительно меньше, чем в комфорт классе».
Жилье комфорт-класса от класса эконом, по мнению Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, отличает наличие подземного паркинга, дополнительных помещений (колясочных, кладовых), улучшенные ремонт и планировки мест общего пользования. «Объекты комфорт-класса имеют более респектабельный внешний вид, элементы внешней отделки фасадов выглядят более качественно, нежели в экономе, — отмечает она. — Также квартиры комфорт-класса отличают более высокие потолки, кухни не менее 10 кв. м, просторные санузлы и окна увеличенного размера. Квартиры в домах комфорт-класса имеют увеличенные по сравнению с сегментом эконом площади и улучшенную квартирографию. Так площадь однокомнатной квартиры комфорт-класса может доходить до 50 кв. м, двухкомнатной – до 70 кв. м. В целом на комфортность проживания влияет наличие дополнительных помещений, парковка, охрана объекта (консьерж). Стоимость квартиры комфорт-класса выше аналогичного предложения эконом-класса примерно на 15%».
«Отличия жилья комфорт-класса от эконом в основном следующие: меньшая доля квартир-студий, больше площади квартир, оформление входной группы, лифты повышенной комфортности, наличие паркинга и благоустроенных дворов с детскими площадками, контроль доступа на придомовую территорию, наличие видовых квартир (больший процент по сравнению с эконом-классом)», — в свою очередь добавляет Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».
«Комфорт-класс строят во всех районах, — говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development. — Это массовый сегмент и по сравнению с эконом-классом, обладает рядом дополнительных улучшений — индивидуальный дизайн подъездов, качественные лифты, удобные планировки и т.д.».
Несмотря на вышесказанные плюсы, Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, считает, что объекты, которые сейчас предлагаются на рынке под такой маркировкой комфорт-класса, не более, чем маркетинговый ход девелоперов. По его мнению, от эконом-класса их отличает только более удачное расположение.
«ЕвроПа»
Еще одно отличие помимо вышеперечисленных — в комфорт-классе, как правило, используются современные технологии строительства. Например, с выходом на рынок жилого комплекса к«Ривер Парк» заметно увеличился объем предложения в панельных домах серии «ЕвроПа». Напомним, что до этого на первичном рынке в старых границах Москвы был представлен лишь один жилой комплекс, строящийся по этой технологии — «Life Митинская». Однако, как утверждает Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», после выхода на рынок проекта «Ривер Парк» доля предложения в панельных домах этого типа достигла 19,9%.
Название типа дома «ЕвроПа» означает «Европейская панель». Как правило, компоненты такой серии домов производятся компанией ЛСР на «Заводе ЖБИ-6» на немецком оборудовании и представляет собой многослойную конструкцию с двумя слоями утеплителя и вентилируемым фасадом на отдельном каркасе, что позволяет улучшить архитектурный облик. Хотя заметим, что внешне дома серии «ЕвроПа» не отличаются от монолитных, которые, как известно, выполнены по индивидуальным архитектурным проектам. Например, фасады домов в «Ривер Парке» отделываются с применением минерального утеплителя и финских облицовочных панелей Sembrit.
Еще одно отличие дома серии «ЕвроПа» — отсутствие межпанельных швов. Данная технология позволяет существенно улучшить тепло- и звукоизоляционные качества, а самое главное – благодаря ей ровные стены в квартирах, следовательно, покупатели могут сразу начать чистовую отделку, что существенно экономит время и деньги. По словам Анны Соколовой, у домов серии «ЕвроПа» есть широкая вариативность планировок. «Например, девелопер может выбрать для застройки различные компоновки из 25 вариантов квартир, среди которых также есть компактные студии площадью 25-28 кв. м, до этого не представленные среди панельных домов массовых серий, — говорит она. — При этом высота потолков составляет 2,8 метра, что является лучшим показателем среди типового жилья. К примеру, в серии П-44 потолки на 10 сантиметров ниже, а в П-3М — на 16 сантиметров. Дополнительным плюсом является отсутствие стояков труб отопления в углах комнат, которые характерны для «обычной» панели. Помимо этого, в домах серии «ЕвроПа» вся разводка проходит в полу, что облегчает жизнь покупателям квартир, так как не придется прятать неэстетичные трубы для создания гармоничного интерьера».
Благодаря новым технологиям, например, для проекта комфорт-класса «Ривер Парк» в компании ЛСР специально спроектировали улучшенную модификацию серии «ЕвроПа». Таким образом, первый нежилой этаж был сделан по монолитной технологии с высотой потолка 4 метра и с панорамным остеклением, что позволило разместить самые разнообразные инфраструктурные объекты.
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, отмечает, что помимо серии домов «ЕвроПа», на рынке недавно Группой компаний СУ-155 в жилом комплексе Sky City была представлена еще одна новая панельная серия. «Подробные технические характеристики домов этой серии пока не раскрываются, но известно, что для строительства нового жилого комплекса была инициирована масштабная модернизация промышленных предприятий ГК СУ-155».
«В проекте комфорт-класса ЖК VESNA были использованы решения и концепция, свойственные бизнес-классу, — рассказывает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра ОПИН. — Однако за счет использования аналогичных, но более доступных по цене, стройматериалов позволил сохранить цену продажи квартир на уровне комфорт-класса».
Где найти
САО, СЗАО, ЗАО и ЮЗАО – наиболее престижные административные округа Москвы, поэтому в этих локациях сосредоточено самое дорогостоящее жилье во всех сегментах. Наиболее дорогие новостройки массового сегмента в данный момент представлены следующими проектами: ЖК «О7» (ЗАО, район Очаково-Матвеевское), ЖК «Горизонт» (ЮЗАО, Головинский район), ЖК «На Циолковского» (СЗАО, район Покровское-Стрешнево) и ЖК «Фили Град» (ЗАО, район Фили). Площадь самых дорогостоящих квартир в этих объектах составляет100 кв.м и более. Как правило, они включают в себя 3-4 комнаты.
Подавляющее число новостроек массового сегмента сегодня располагается в ЮАО. В Восточном Бирюлево строятся два крупнейших жилых комплекса комфорт-класса – «Царицино 2» и мкр «Загорье», совокупный объем предложения которых составляет около 2000 квартир на первичном рынке. Однако одним из самых знаковых проектов в ЮАО считается ЖК «Ривер Парк». Сейчас это единственная в столице новостройка комфорт-класса, расположенная одновременно на воде и в 5 минутах ходьбы от крупного парка культурного значения – Коломенское, что уникально для проекта в данном классе жилья. Кроме того, именно «Ривер Парк» стал первым пилотным проектом, где при поддержке Москомархитектуры сейчас проходит Международный открытый конкурс на разработку концепции благоустройства набережной, которая станет главной достопримечательностью объекта и войдет в общую концепцию развития всей территории вдоль Москвы-реки.
Второе место по многочисленности квартирного фонда занимает СЗАО. В частности, в районе Митино есть два крупных проекта комфорт-класса: жилые кварталы «LIFE-Митинская» и «LIFE-Митинская Ecopark». Общий объем предложения в данных новостройках составляет около 1000 квартир.
Комфорт-класс, безусловно, пользуется популярностью у покупателей благодаря балансу в соотношении цена-качество. Для этого сегмента характерны современные технологии строительства, улучшенная отделка квартир и мест общего пользования, многообразие планировок (в том числе и свободных), широкий диапазон площадей (студии, 1-,2,3- и 4-комнатные), а также благоустроенная территория с более интересными концепциями. Сейчас новостройки комфорт-класса преобладают в массовом сегменте. С каждым годом данный формат все больше «вытесняет» эконом-класс за пределы Москвы.
Подводя итоги следует сделать акцент на том, что комфорт-класс на сегодня – это сегмент, который занимает первое место и объемам существующего на рынке предложения, и по уровню спроса. В области он строится повсеместно, а если говорить о Москве, то это практически все направления за исключением центра и традиционно престижного и, соответственно, дорогого запада, где главенствует бизнес-класс.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
Эконом-комфорт-бизнес… Это своего рода тест: если эта связка вам ни о чем не говорит, вы — счастливые обладатели жилья, довольные своими жилищными условиями. Читать дальше стоит разве что из любопытства, а еще лучше не загружать голову ненужной информацией и посмотреть, к примеру, фотогалереи по дизайну квартир. Тем же, кто находится в «холодном», «теплом» или «горячем » поиске жилья, возможно, стоит прочитать эту статью.
Удивительно, но вроде бы совершенно необходимая единая классификация жилья на рынке до сих пор отсутствует. То есть «панельку» за Домодедово от клубного дома на Остоженке покупатель, конечно, отличает с первого взгляда, а вот разобраться в нюансах того, почему один жилой комплекс преподносится как «эконом», а второй как загадочный «комфорт-класс», из-за чего возникает разница в цене и чего ожидать и требовать в обоих случаях — получается не у всех. Что неудивительно — слишком тонка и размыта грань. Поэтому мы решили собрать существующие мнения о том, что такое комфорт-класс, и все «разложить по полочкам».
«эконом» — только за МКАД
Совершенно неверное утверждение, говорят специалисты. В основном за МКАД строится как раз комфорт-класс. По данным компании «ЛСР. Недвижимость — Москва», в Московской области около 75 процентов всех объектов позиционируются в сегменте именно комфорт-класса и сосредоточены они, как правило, в 30 километровом радиусе от МКАД.
В Новой Москве, по данным компании Rose Group, этот показатель составляет 60-70 процентов, а в столице — 40-50 процентов. «Таким образом, среднее предложение по комфорт-классу в Московском регионе составляет около 60 процентов», — уточняет коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакяна.
И, кстати, то, что дом «внутри МКАД» обязательно классом выше, чем за «кругом», тоже неверно — строгий «эконом» встречается и в границах старой Москвы, например, в Некрасовке и Мичурино. Но его немного. Все остальные жилые комплексы, расположенные на значительном удалении от центра города или на территориях, которые раньше являлись промзонами, позиционируются в сегменте комфорт-класса и выше, утверждает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин. Среди них можно выделить: «Царицыно», «Эталон-Сити», «Life-Ботанический сад», «Life-Митинская Экопарк», «Терлецкий парк», «Варшавские огни», «Город на реке Тушино — 2018», «Ривер Парк», «Вершинино», M-House.
«На новых территориях Москвы, в основном, все жилые комплексы сейчас возводятся в радиусе 10 километров от МКАД и практически все они позиционируются в сегменте комфорт-класса», — добавляет эксперт. Как правило, это достаточно крупные проекты, обладающие широким ассортиментом планировок и набором внутренней инфраструктуры и рассчитанные на различный бюджет. Среди заМКАДных проектов комфорт-класса можно выделить жилые комплексы «Переделкино Ближнее», «Первый Московский», линейку UP-кварталов ФСК Лидер (Западное Кунцево, Новое Тушино, Сколковский), проекты «А-101», проекты компании «Крост» в районе Коммунарки, ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Спортивный квартал», проекты компании Urban Group и другие.
Никакой разницы, чистый маркетинг
«Жилье комфорт-класса это ускользающая, в какой-то мере даже эфемерная материя. Оно может быть как реальной эволюцией эконом-класса, так и «маркетинговой мимикрией» эконома под комфорт. Именно по ценовому классу «комфорт» проходит та тонкая и зыбкая грань, которая позволяет жилье невысоких потребительских характеристик продавать с ценовой надбавкой за счет продуманного позиционирования, нейминга, не совсем банальных фасадов», — поэтически описывает рыночный продукт партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
Но все же между «экономом» и «комфортом» есть и более существенные, в том числе концептуальные различия.
«Комфорт» от «эконома» должны отличать еще и такие признаки, как индивидуальные архитектурные решения фасадов, улучшенные планировки, входные группы с пусть недорогой, но качественной отделкой; наличие помещений для консьержей, колясочные комнаты; количество лифтов, соответствующее нормативам; наличие благоустроенной придомовой территории, детских площадок, наземного паркинга, указывает Котровский.
Заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов видит и другие различия: «Комфорт-класс — это сегмент, который находится между бизнес-классом и «экономом». В большинстве случаев, жилые комплексы комфорт-класса соответствуют «эконому» по своим планировочным решениям и небольшим метражам квартир. А вот вся технически-инженерная начинка, архитектура может быть на уровне бизнес-класса. В домах комфорт-класса устанавливается более дорогое лифтовое оборудование импортного или совместного производства. В таких новостройках применяется лучевая разводка отопления, а также современные приточно-вытяжные вентиляции. В комфорт-классе, так же как в бизнес-сегменте, встречаются нестандартные квартиры (двухуровневые, с панорамным остеклением и прочие)».
Основное отличие «комфорта» от «эконома» — это более широкий выбор планировочных решений (в том числе и новые форматы планировок), соглашается с коллегой руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк: «В качестве вариантов — улучшенная инженерия дома (когда в домах комфорт-класса предусмотрены, например, вентилируемые фасады), более высокая обеспеченность машиноместами в паркинге, а также более широкий спектр социальной и торгово-бытовой инфраструктуры в пешей доступности либо в составе комплекса».
«Безусловно, покупая квартиру в сегменте комфорт-класса, вы приобретаете более интересный и качественный продукт по сравнению с вариантом «эконом». Важнейшим преимуществом является то, что практически всегда это полноценный, готовый к жизни проект, где присутствует вся необходимая инфраструктура, функциональная планировка квартир, транспортная доступность, дополнительные приятные опции», — поддерживает коллег Наталья Саакяна.
Примеры таких опций — фасады башен, созданные по мотивам знаменитой гравюры японского художника Кацусико Хокусая «Большая волна», в жилом комплексе «Эталон-Сити»; собственный выход к реке в проекте «Шервудский лес», лофты с высокими потолками в «Доме-Солнце» (ЖК «Солнечная система») и так далее.
А в ФСК «Лидер» специально проанализировали набор опций, характерных для эконом-, комфорт- и бизнес-классов, чтобы проследить, насколько собственно комфортнее стали современные проекты комфорт-класса по сравнению со своими предшественниками. В итоге выяснилось, что современный комфорт-класс, при относительно демократичных ценах, заметно дрейфует от эконом-класса к «бизнесу». «Мы проанализировали 21 параметр, среди которых архитектура, локация, стройматериалы, этажность, количество квартир, высота потолков, уровень отделки, инфраструктура комплекса и района, уровень охраны и безопасности и прочие, — рассказывает коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов. — И, например, в результате анализа проектов, относящихся к линейке UP-кварталов, сделали вывод, что по 16 из 21 параметров проекты соответствуют к требованиям, предъявляемым к бизнес-классу. Этот тренд, возможно, не столь ярко выраженный, заметен и в других качественных проектах комфорт-класса».
Комфорт-класс — это дорого
Отчасти это, конечно, так. Комфорт-класс несколько дороже, чем эконом. «Конечно, себестоимость такого жилья будет несколько выше, чем стоимость обычных панельных коробок. Однако в силу того, что чаще всего это крупные масштабные проекты, цена выше незначительно, зато взамен клиент получает качественный проработанный продукт», — уверена Наталья Саакянц. Тем более, что можно подыскать проекты и с очень интересной маркетинговой и ценовой политикой. Так, «Эталон-Инвест» дает возможность приобретения жилья с использованием материнского капитала и длительной рассрочки от компании — до восьми лет. Поселок «Шервудский лес» и вовсе предлагает покупателю почувствовать себя Робином Гудом: попасть стрелой из лука по специальной мишени. Кто попадает «в яблочко» — получает максимальную скидку в размере семи процентов от полной стоимости лота. Чем дальше от мишени, тем меньше скидка.
«Если потенциальный покупатель в принципе не попадает в мишень, мы все равно даем однопроцентную скидку за смелость», — рассказывает Павел Осипов, генеральный директор компании «Мелиор Строй». Выходит, можно и себя развлечь, и квартиру купить с дисконтом.
А вот Леонард Блинов предлагает не из лука стрелять, а пользоваться моментом: «Сегодня, благодаря маркетинговым предложениям от застройщиков, можно приобрести квартиру в комфорт-классе фактически по цене «эконома». Если говорить об акциях, которые действуют, в том числе, и в «Доме-Солнца», то на данный момент есть несколько социально-ориентированных программ: «Удваиваем материнский капитал», «Детские квартиры»; специальные предложения для семей военнослужащих по программе «Военная ипотека». Действуют и специальные программы для ипотечников: «10 процентов первый взнос» и «Поддержка господдержки», согласно которой с помощью льготной ипотеки можно сэкономить 10 процентов».
Будущее за комфорт-классом
Большинство экспертов уверено, что так и есть — рынок стремится к лучшему продукту, если бы не… экономика. «Единственным преимуществом эконом-класса является бюджет покупки, который для многих покупателей является ключевым фактором, но в масштабных проектах эта разница не так заметна, поэтому будущее за проектами комфорт-класса», — уверен Максим Зорин.
Леонард Блинов тоже верит в «комфортные» перспективы: «Скорее всего, комфорт-класс будет развиваться в тесном симбиозе с эконом-классом. Не стоит ждать появления больших крупных проектов, представленных домами только комфорт-класса. Скорее всего, будут строиться жилые комплексы эконом-класса с достаточно большой долей (около 30 процентов) домов комфорт-класса. А если дальнейшее негативное развитие экономики продолжится, то спрос на комфорт-класс несколько увеличится и за счет потенциальных покупателей бизнес-класса».
«В перспективе вероятно полное замещение эконом-класса комфорт-классом. Однако, учитывая экономическую ситуацию в стране и растущие затраты на строительство, вполне вероятно, что сегмент эконом-класса в Москве вскоре пополнится новыми проектами», — прогнозирует Владимир Богданюк. По мнению Григория Алтухова, повышение качества проектов комфорт-класса — естественный процесс, который, добавим от себя, в сегодняшних экономических условиях вполне может обеспечить проектам интерес покупателей. Главное, чтобы цена оставалась демократичной.
За что в итоге проголосует покупатель — за «комфорт» с расширенными опциями или за «эконом», чтобы просто было, где жить — как водится, покажет время. И все же хочется верить, что эпоха строительства дешевых, но безликих «муравейников» закончилась.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
