Кому подойдет модульный дом
Инвесторам и рантье — модульный дом строится быстрее обычного и раньше начнет приносить доход.
Тем, кто строит большой обычный дом. Модульный дом сгодится в качестве жилья для себя или рабочих на период строительства основного. Позже модульный можно оставить как гостевой.
Владельцам участков с эффектными видами: например, вблизи леса или озера. Модульный дом будет проще согласовать.
В России разработают стандарты возведения модульных зданий, сообщили «Известиям» в Минстрое. Эта технология позволяет максимально быстро и дешево строить дома и социальные объекты, что особенно актуально для восстановления новых регионов РФ, отметили в ведомстве. По словам экспертов, опыт подобного строительства в России есть — например, именно так буквально за месяц построили большой коронавирусный госпиталь в Коммунарке. Модули выгодно использовать и при возведении частных домов и дач.
В отличие от обычного дома, модульный делают на заводе, и это может занять всего неделю. Но не все так просто.
Я 25 лет работаю отраслевым журналистом в теме недвижимости и строительства, а последние пять лет еще подрабатываю плотником при возведении каркасных домов и дачных построек.
Осенью 2021 года я устроился в цех по производству модульных домов. Эта технология показалась мне интересной: я видел, как на лесную турбазу привозят и ставят эффектные модульные дома с панорамными окнами. Через неделю домики уже сдавали в аренду — и они приносили доход.
У меня не получилось долго проработать в цехе, но я составил впечатление, как делают модульные дома, и изнутри узнал технологию. В статье расскажу об особенностях производства и эксплуатации таких домов, как их привезти на участок и какие могут быть проблемы.
Что вы узнаете
Модульный дом — это каркасный дом, который состоит из готовых модулей-секций. Но в отличие от каркасного, его строят не на участке, а собирают на заводе, привозят владельцу в готовом виде и устанавливают на заранее сделанный фундамент.
Порядок строительства модульного дома , как и каркасного:
Главное преимущество сборки в цеху — не надо ждать погоды. Конструкции точно не намокнут под дождем и не напитаются влагой, а значит, не заведется грибок. Инструменты тоже не отсыреют и не заржавеют.
Например, раскраивать элементы каркаса на пильном станке с лазерным прицелом удобнее, чем на улице, где иногда пилят ножовкой на коленке. Фасад тоже красят в теплом помещении цеха и при хорошем свете. Благодаря этому внешняя отделка получается идеальной: дом выглядит аккуратно, как игрушечный.
Говорят, развитию технологии модульного домостроения поспособствовал Илон Маск. В 2020 году он продал семь своих особняков и купил складной дом площадью 37 м². Это квартира-студия: одна большая комната разделена на гостиную, спальню, кухню и ванную.
Жилище Маска — складное. Его можно разобрать на отдельные панели, сложить в прицеп и перевезти на другое место. Новая установка и подключение коммуникаций занимают несколько часов. Но климат на родине Илона позволяет использовать облегченные панели. У нас в России такие дома перевозят только в собранном виде.
Дом привозят на участок иногда даже со встроенной мебелью и душевой кабиной. Остается только подсоединить коммуникации. Однако провезти по дорогам общего пользования можно только мини-дом площадью от 10 до 16 м². Если заказчику нужен дом побольше, его собирают из нескольких модулей. Об особенностях доставки я расскажу ниже.
Типовые планировки модульных домов. На заводах обычно предлагают небольшое количество типовых планировок. Производители таких домов стараются не связываться с индивидуальными планировками и не разрабатывают много серий, поскольку вся суть процесса в скорости и универсальности.
Одна из частых планировок модульного мини-дома. Тут только спальня и санузел. Кровать встанет от стенки до стенки. В габариты можно вписать две миниатюрные комнаты, получится будто каюты на корабле. Второе помещение может быть спальней или кухней
Дом из двух модулей обычно напоминает компактную евродвушку: кухня-гостиная, санузел, небольшая спальня
В четырехмодульный дом можно вписать две спальни и просторную гостиную
Сроки строительства
Если нет простоев, перебоев с поставками материалов и затянувшихся согласований с заказчиком, производственный цикл модульного дома занимает от двух недель до месяца. Плюс три-четыре дня уходит на доставку и сборку.
Производство
Перед покупкой модульного дома рекомендую съездить на завод. Потому что картинки в интернете и демонстрационные объекты — это одно, а реальное производство — другое. Может оказаться, что демодом сделан качественно, а на заводе — аврал, текучка кадров и халтура.
Что представляет собой производство модульных домов. Завод — это громко сказано. Среднестатистическое производство модульных домов — это ангар с ровным полом, откуда готовый модуль можно выкатить на гидравлических тележках-домкратах.
В цехе все организовано иначе, чем на стройплощадке. Вместо прораба, который приезжает время от времени, всем руководит начальник производства. Он всегда на месте и знает, что происходит. Инструменты лежат на одном месте, их не нужно перевозить с объекта на объект, они не потеряются по дороге, а рабочий не уронит в грязь шуруповерт. Аналогичная ситуация с материалами. В цеху доски и утеплитель надежно защищены от непогоды.
Я был на нескольких производственных площадках — как больших, так и маленьких. Организация труда везде разная. Обычно один модуль собирает бригада из двух-трех плотников, работающих на сдельной основе. Электрик и сантехник могут быть штатными или приглашенными — зависит от объема заказов. Если нужны специфические навыки, например для работ с плоской ПВХ-кровлей и натяжными потолками, приглашают специалистов со стороны.
Есть небольшие площадки не в гараже, где мастеровитый хозяин и два подсобных рабочих собирают домики. Не обязательно неприглядный вид производства означает, что сделают плохо. Именно на мелком производстве часто и работают настоящие мастера.
Транспортировка
Из цеха модульный дом перевозят на участок заказчика. Необходимость перевозки накладывает ограничения на габариты и внешний вид модульных домов: именно поэтому у них плоская крыша и нет выступающих частей, например массивных свесов кровли. А нижнее перекрытие делают усиленным — оно не позволяет дому трещать и складываться при погрузке.
Для перевозки используют большегрузный транспорт. Чтобы техника заехала на участок и не завязла, иногда приходится снимать провода, разбирать забор и ворота, засыпать щебнем ямы и провалы, укладывать специальные пластиковые трапы. Обычно этими работами занимаются транспортные компании, с которыми сотрудничает производитель дома.
Транспортировка блок-контейнеров и мини-домов. Готовые модули выкатывают из цеха на гидравлических тележках-домкратах и грузят в кузов автомобиля-манипулятора. В народе контейнеровозы называют воровайками — с их помощью можно «утащить» и приземлить 20-футовый морской контейнер.
Если дорога с твердым покрытием, а манипулятор — с телескопической стрелой и грузоподъемностью от 7 до 12 тонн, он сможет поставить модульный дом на фундамент прямо с дороги, перекинув его через забор, кусты и невысокие деревья.
Транспортировка полноразмерных модульных домов. Для транспортировки модулей 6 × 3 × 3 м используют низкопольный трал — платформу на колесах. Компания-перевозчик должна согласовать маршрут с ГИБДД.
Доставлять большие модули дорого и сложно: ЛЭП или низкий железнодорожный мост могут стать непреодолимым препятствием. Еще низкие тралы не могут проехать по бездорожью, а длина не позволяет им вписаться в крутой поворот. На такой технике не заехать, наверное, в большинство дачных поселков. Поэтому обычно маршрут смотрят заранее, до подписания договора с перевозчиком. На пути не должно быть препятствий высотой ниже и шириной меньше 3,7 м.
Чтобы машины не увязли в раскисшем грунте, дорогу готовят: подсыпают щебень и выкладывают временную дорогу из пластиковых матов.
Нередко в транспортировке модульного дома участвует целый парк спецтехники. Например, до поселка модули везут низкопольным тралом. Затем перегружают на маневренный манипулятор с вылетом стрелы 20 м, для которого узкие улочки поселка не препятствие.
Обычно на доставку отводится два дня. Модули упаковывают в тент и грузят на тралы вечером. А автопоезд отправляется в путь ранним утром, когда машин на дорогах мало.
Стоимость доставки. Как правило, транспортные компании предоставляют услугу доставки под ключ. Стоимость зависит от сложности.
По моей наводке друг приценивался к модульным домам и просчитывал разные варианты. Для сравнения: за доставку мини-модуля манипулятором просили от 12 000 до 20 000 ₽, крупногабаритного с разгрузкой автокраном — от 80 000 до 100 000 ₽.
Но и тут цена может возрасти, если придется задействовать несколько единиц техники. В бюджет доставки также могут включить покупку щебня или аренду пластиковых матов для проезда большегрузов по раскисшим грунтовым дорогам.
Стоимость модульного дома
Стоимость зависит от используемых материалов, комплектации и сложности проекта. Разброс цен очень большой.
Дом-бытовка стоит от 11 000 ₽ за 1 м². Каркас такого домика собирают из обрезных пиломатериалов естественной влажности и обшивают: снаружи — вагонкой, изнутри — OSB. По периметру прокладывают утеплитель 50 мм. На крышу кладут профнастил, на пол — OSB. Ставят деревянные рамы и входную дверь.
Утепленные мини-дома, оборудованные санузлами и кухнями, предлагают по ценам 50 000—60 000 ₽ за м². По внешним габаритам — бытовки, только с отделкой подороже.
Например, готовый дом из одного модуля площадью можно купить за 710 000 ₽. Наружная отделка — скандинавская доска, внутренняя — имитация бруса. Утепление — базальтовой ваты с пароизоляцией. Для крыши используют наплавляемые кровельные материалы, на пол стелят ламинат. В панорамные окна устанавливают двухкамерные стеклопакеты.
На участок дом доставляют манипулятором с грузоподъемностью стрелы от 7 тонн. Привезли, установили, подключили к проводам и трубам — можно жить.
Полноразмерные дома с современным дизайном. Стоимость проекта под ключ доходит до 90 000—120 000 ₽ за 1 м².
Например, дом 53,54 м² в базовой комплектации продают от 3 990 000 ₽. Наружная отделка — террасная доска, внутренняя — имитация бруса, декорированная деревянной рейкой. Утепление — 150 мм базальтовой ваты с пароизоляцией. Крыша — наплавляемая двухслойная, на пол стелят ламинат. Окна с двухкамерными стеклопакетами.
Полноразмерные модульные дома позиционируют как дома премиум-класса и авторские произведения архитектурных и дизайнерских студий, поэтому они могут стоить очень дорого.
Стоимость коммуникаций. Здесь разброс цен еще больше, чем на сам модульный дом.
Стоимость подключения воды для разных участков сильно различается. Например, если есть водоносные жилы и можно сделать колодец, то хватит и 40 000 ₽. За подключение к центральному водопроводу возьмут около 100 000 ₽. Но может оказаться, что у водоснабжающей организации нет технической возможности подвести воду к участку.
Пробурить скважину стоит до 500 000 ₽ в зависимости от глубины. Но вода в скважине питьевая и в достаточном количестве — почти всегда лотерея.
Поэтому при покупке земли рекомендую выбирать участки, где есть вода и электричество. Если на участке уже выкопан колодец с питьевой водой, подвод к дому обойдется от 15 000 до 30 000 ₽. В стоимость входят колодезный насос, управляющая автоматика и трубы.
Установка септика или очистной станции с аэрацией обойдется еще в 50 000—120 000 ₽.
По личному опыту знаю, что, например, в Ленобласти средняя цена электрифицированного участка с источником локального водоснабжения — колодца или мелкозаглубленной скважины — составляет 1 500 000 ₽.
Стоимость фундамента. Обычно модульный дом ставят на облегченный фундамент, например на винтовые сваи. Это самый быстровозводимый и недорогой тип фундамента, который подходит для сложных рельефов и проблемных грунтов. Установкой занимаются местные подрядчики. Фундамент из шести винтовых свай будет стоить от 18 000 ₽.
Можно обойтись вообще без фундамента: на ровной площадке из твердого грунта модульный дом ставят на бетонные блоки по цене 300 ₽ за штуку. В зависимости от площади дома покупают 6—12 блоков.
Типы модульных домов
Модульные дома можно условно разделить на пять классов: бытовки, дома на базе блок-контейнеров, мини-дома, полноразмерные дома из крупногабаритных модулей и барнхаусы — «Дубльдом». Расскажу подробнее.
Дома-бытовки. Это модульные дома «экономичнее не бывает»: цены на них начинаются от 250 000 ₽. Такой дом быстро собирается, его легко перевезти на обычном манипуляторе, но он не всегда заводского качества. Чаще бытовки собирают не в цехе, а на улице: производственные площадки размещают рядом с пилорамами, стройбазами и складами. В ход идут доски естественной влажности, обрезки и некондиция. Проще говоря, получается продукт побочного производства.
Толщина теплоизоляции в утепленной бытовке — всего 5 см. В таком доме можно жить до осенних заморозков.
Такой домик подойдет в качестве летней дачи, хозблока или времянки на период строительства. Когда основной дом готов, бытовку переделывают в сарай, мастерскую или летний гостевой домик.
Срок службы такого дома — максимум десять лет.
Модульный дом из блок-контейнеров. В СССР подобные дома делали в вахтенных и рабочих городках.
Размеры блок-контейнера соответствуют габаритам 20-футового морского контейнера: длина — 6,06 м, ширина — 2,44 м, высота — 2,6 м. Такие габариты заточены под грузоперевозки по дорогам общего пользования. Модуль помещают в кузов грузового автомобиля, и доставка обычно обходится без сложностей. Компактный дом можно привезти даже в садоводство с кривыми улочками и выгрузить манипулятором через забор.
Модульный мини-дом. Его габариты , как у контейнера, но каркас деревянный, окна панорамные, а отделка более благородная. Утепление в таких домах серьезное: для стен — толщиной 15 см, для перекрытий — 20 см. В качестве утеплителя используют минеральную вату.
Если из таких модулей собрать дом, он все равно будет мини: с узкими помещениями и потолками не более 2,2 м. Это объясняется габаритами модуля. С учетом вентилируемого фасада и внутренней отделки толщина стены должна составлять не меньше 23 см. Ширина основания мини-модуля — 2,44 м. Из этой величины стены займут 46 см. В результате максимальная ширина помещения составит 1,98 м.
с высотой. Минимальная толщина утепленного перекрытия сверху и снизу — по 28 см. Если из высоты блок-контейнера — 2,6 м — вычесть 56 см перекрытий, на высоту от пола до потолка остается чуть больше двух метров.
Можно объединить два узких модуля в одно помещение, тогда его ширина составит 3,8 м, как в современной квартире. Но чтобы поднять потолки до 2,2 м, придется жертвовать теплоизоляцией. Поэтому о потолках 2,5 м, как в квартире, лучше и не мечтать.
Во время моей недолгой работы на производстве модульных домов я считал, как добиться максимальной высоты помещения в доме с габаритами блок-контейнера. Я пожертвовал утеплением и получил максимум — 2,25 м. При этом такие модули к месту монтажа возили без крыши и собирали ее на месте
Полноразмерные модульные дома собирают из больших модулей — такими считаются все, которые больше морских контейнеров. Высота потолков может доходить до 2,7 м, а помещения соответствуют комфорт-классу городской квартиры.
Производители модульных домов предлагают модули, которые можно перевозить без сопровождения ГИБДД. К перевозке по дорогам общего пользования допускают машины с высотой до 4 м — это полная высота с учетом платформы грузовика.
Например, на одном из заводов я видел модули 6 × 3 × 3 м. Такой дом из четырех модулей представляет собой полноценную квартиру площадью 65 м² с большой террасой, двумя спальнями, просторной кухней-гостиной. Высота потолков в таком доме 2,7 м.
Фото и планировка четырехмодульного дома площадью с высотой потолка 2,7 м
Барнхаусы и «Дубльдом». Строго говоря, барнхаус — это стиль, а не технология строительства. Барнхаус, «амбарный дом», — это симметричные двускатные кровли, фасадное остекление во весь фронтон, открытые балки в интерьере и обшивка потолка под конек.
В 2023 году производители модульных домов называют барнхаусами любые дома с двускатными крышами. Думаю, это просто дань моде, а спрос на барнхаусы есть, потому что они в меньшей степени ассоциируются у покупателей с бытовками и блок-контейнерами.
А «Дубльдом» — своего рода модульная версия барнхауса, которую больше десяти лет назад придумал российский архитектор Иван Овчинников. Базовый вариант «Дубльдома» состоит из двух крупногабаритных модулей: спальни-гостиной и кухни-санузла.
Заводская обработка и сборка открытой балочной системы в цехе, под крышей, позволяет добиться аккуратной подгонки всех деталей. Но модуль с высокой скатной крышей — это дополнительные сложности с транспортировкой и сборкой. Поэтому традиционным для модульных домов способом, непосредственно на площадке, собирают только небольшие барнхаусы из двух модулей с общей высотой чуть больше под скатом кровли и в коньке.
Если хочется более высокий барнхаус, например двухэтажный, некоторые производители готовы привезти на площадку модули первого этажа, упакованные в тент, а крышу собирать уже на месте.
Разные вариации
Основное преимущество метода — скорость возведения, небольшой дом можно построить всего за несколько дней, указал руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. А сооснователь компании Modulbau (производитель готовых элементов зданий) Демид Костерев напомнил, что весной 2020 года с помощью именно модульных конструкций в рекордные сроки построили инфекционный госпиталь по борьбе с коронавирусом в Новой Москве — всего за месяц.
Модульные конструкции — довольно распространенная технология в других странах, напомнил Александр Якубовский. За рубежом из модулей строят дома разного класса и типа, архитектурных ограничений практически нет, отметил девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. Технология очень адаптивна с точки зрения климатических, энергетических и эксплуатационных требований. Модульные дома строят как в северных странах, скажем в Финляндии, так и в южных, добавил он.
— Но при создании стандартов необходимо учесть климатические особенности, параметры сейсмической активности в тех или иных регионах, — сказал Александр Якубовский. — В целом стандартизация и нужна для создания четких условий и требований к безопасности и долговечности конструкций.
По словам Антона Саукова, сейчас уже распространены модульные каркасные бани, с помощью них строятся дачи, а гостиничный бизнес использует технологию для возведения домов для посуточной аренды.
В ближайшей перспективе модульные технологии, скорее всего, будут массово применяться при реализации социальных проектов, например в рамках реновации, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
— Общественное мнение инертно, поэтому у большинства клиентов еще сохраняется скепсис в отношении столь непривычных домов. Но в перспективе по мере роста числа успешных проектов модульное строительство должно стать популярнее, заняв существенную нишу на рынке, — полагает девелопер.
Перспективность технологии обусловлена ее многочисленными достоинствами: экологичностью, экономичностью, легкостью проведения перепланировок, энергоэффективностью, подчеркнул он.
Но у технологии есть и недостатки, сказал президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Прежде всего это логистика: комбинат по производству самих модулей не должен располагаться на значительном удалении от места строительства из-за транспортных издержек, сказал он. Для высокой скорости монтажа необходимо иметь достаточное количество самих готовых модулей, добавил девелопер.
Еще один минус — ограниченность архитектурного разнообразия домов, отметил он. Кроме того, и потребительские характеристики недорогих модулей будут ниже, чем у современных монолитных домов. Речь, в частности, о планировочных решениях, высоте потолков, размере окон.
Вопросы, которые волнуют покупателей
зарегистрировать модульный дом как жилой. Мини-дом с высотой потолка 2,2 м жилым помещением не признают, и прописаться в нем не получится. По закону в жилых помещениях высота потолков должна быть не меньше 2,5 м.
В модульном доме с потолком от 2,5 м прописаться можно, если по другим параметрам он соответствует требованиям снипа для одноквартирных домов:
Но чаще модульные дома приобретают именно из-за мобильности и не регистрируют их как недвижимость. Например, для участков, на которых не разрешено капитальное и жилищное строительство.
приобретать модульный дом. Модульные дома высоколиквидны для сдачи в аренду — это объясняется сжатым циклом строительства. Чтобы построить каркасный дом под ключ, потребуется не меньше полугода. На сборку модульного дома уходит не больше двух месяцев, на монтаж — несколько дней. Можно купить готовый дом, поставить, и уже завтра получать ренту.
Также модульные дома подходят для зон с особыми режимами землепользования. Если использовать в качестве фундамента столбики или бетонные блоки, то нагрузка на ландшафт минимальна. Это позволит проще получить разрешение: например, в зоне заповедника.
перевезти дом на другой участок. Большой модульный дом можно разделить на модули и перевезти. Дом из одного модуля просто грузят на машину и перевозят — надо только отсоединить коммуникации.
В качестве дополнительного источника тепла можно использовать дровяную печь или камин.
Даже льготное подключение газового отопления может оказаться неоправданно дорогим. Приходится оплачивать и согласовывать проект газификации, за свой счет тянуть трубы по участку, платить за монтаж и обслуживание котлов и батарей. Я живу в газифицированном поселке, подключение дома к газу у нас обходится в 500 000—700 000 ₽. За газ соседи платят от 3000 до 7000 ₽ в месяц.
Для утепления модульного дома обычно используют минеральную вату, как в каркасных домах. Если установить окна с энергосберегающими стеклопакетами, получится дом-термос.
Сборка
На участке должен быть подготовлен фундамент и подведены коммуникации. Для этих работ обычно привлекают сторонних подрядчиков.
Тип фундамента зависит от характеристики грунта. Часто используют облегченные и самые простые варианты: для твердого грунта — бетонные столбики, в остальных случаях — винтовые сваи.
На участке модули устанавливают на фундамент, соединяют между собой, подключают электричество, воду, канализацию. Сборка дома из двух модулей занимает одну рабочую смену.
Еще два-три дня отводится на подключение коммуникаций и мелкие доработки — устанавливают водостоки, монтируют крылечки со ступеньками, собирают террасы, навесы и перголы.
Модульные конструкции
Минстрой утвердил дорожную карту по развитию технологий модульного строительства, сообщили «Известиям» в ведомстве. Согласно ей, ГОСТ со стандартами быстровозводимых зданий планируется утвердить во второй половине 2024 года.
— Также будут внесены изменения в строительные своды правил, чтобы можно было использовать модульные конструкции при возведении зданий и сооружений, — рассказали в Минстрое.
Помимо актуализации действующих документов появятся и два новых свода правил, сообщил директор Федерального центра нормирования и стандартизации Андрей Копытин. Один из них установит правила использования быстровозводимых конструкций для детских оздоровительных лагерей, другой — для монтажа сборных объемных блоков.
— Применение таких технологий позволит с минимальными финансовыми и временными издержками возводить качественные жилые дома и объекты социальной инфраструктуры, — сказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко. — Это очень актуально для задач по восстановлению мирной жизни в новых регионах России.
Модульные дома — это быстровозводимые здания, крупные элементы которых доставляются на строительную площадку в готовом виде, пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. А член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов заявил, что эту технологию можно сравнить с конструктором.
Член того же комитета Александр Якубовский назвал разработку стандарта «долгожданной инициативой», и не только для новых регионов. Например, сейчас модульные технологии активно используются при строительстве медицинских учреждений в отдаленных сельских поселениях, добавил он.
— Основа таких зданий — каркасы из дерева, металла или комбинированные, то есть одновременно из дерева и металла. В каркас укладывают защиту от влаги, пара, ветра, а также шумоизоляцию и утеплитель — пенопласт или вату, — рассказал Сергей Колунов. — Поверх каркаса кладется обшивка, она может быть любой: деревянный брус, сайдинг, панели из композита. Финальный штрих — слой специальной штукатурки.
Плюсы, минусы и подводные камни
Плюсы модульного дома:
