Когда дешевле покупать дом

Почти каждую неделю мне звонят люди, которые купили загородную недвижимость, и спрашивают: «Как исправить ситуацию?»

Потому что, например, после покупки выяснилось, что межевание сделано неверно и часть участка принадлежит соседу. Или оказалось, что на месте купленного под снос дома ничего нового строить нельзя, так как участок находится в санитарно-защитной зоне мемориального захоронения 1941 года.

Риелтор помогает сократить количество проблемных ситуаций, но не все могут воспользоваться услугами специалиста, а некоторые любят все контролировать сами. Поэтому я расскажу в общих чертах, как подобрать и купить дом самостоятельно.

Что вы узнаете

Когда начинаете выбирать дачу или загородный дом, стоит определиться, в каком месте хотите купить и для чего — для летнего отдыха или круглогодичного проживания. Поясню, чем отличается дача от загородного дома.

Дача — это дома всех типов, которые пригодны лишь для летнего пребывания, вне зависимости от того, где они находятся: в деревне, поселке, садоводческом (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) или коттеджном поселке.

Загородные дома — индивидуальные жилые дома с приусадебным участком, на одну семью, которые приспособлены для круглогодичного проживания. В это определение входят также секции в домах блокированной застройки — таунхаусы. Это жилые дома до трех этажей, которые блокируются друг с другом боковыми стенами, имеют каждый отдельный выход на общую территорию и собственный небольшой участок в

В рекламных объявлениях объекты загородной недвижимости могут называться без терминологических строгостей, поэтому покупатели самостоятельно должны определить, о каком объекте идет речь и  он им. Обращать внимание нужно не только на то, в каком статусе объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но и как его можно использовать в жизни. Например, строения в СНТ могут быть зарегистрированы как садовый, дачный или жилой дом, жилое строение с назначением «жилое» или «нежилое» и при этом — без связи с названием — быть дачами или загородными домами.

В статье я буду использовать термин «дача» или «дом».

Как искать варианты

Расскажу, как провести первичный поиск и на что ориентироваться.

В деревне или садоводстве. Есть устойчивое представление, что лучше всего покупать дачу в черте населенного пункта, например в деревне, поселке или маленьком городе. Причины: жизнь в населенном пункте не замирает на зиму, а существенную часть затрат на содержание дома, например чистку и ремонт дорог, создание коммунальной инфраструктуры, оплатят из муниципального бюджета.

Помимо этого, в населенном пункте может быть магазин, школа, поликлиника и прочее, а власти обязаны обеспечивать транспортное сообщение с поселком, доставку почты, работу скорой помощи, мобильной и иной связи и прочие условия комфортного проживания.

Главные недостатки деревень — неоднородное социальное окружение, возможные кражи, отсутствие централизованной охраны, магазинов, школ, кафе, низкий уровень личной безопасности.

Вне населенного пункта дома могут располагаться в садоводствах и коттеджных поселках. Еще есть дачные некоммерческие товарищества. Но в действующем законодательстве их как организационной формы некоммерческих партнерств нет, а значит, все ДНТ со временем будут преобразованы в СНТ.

И СНТ, и коттеджные поселки существуют на членские и целевые взносы участников. И в этом их главный недостаток по сравнению с домами в деревнях. В СНТ взносы не самые высокие, но и уровень сервиса соответствующий. Из членских взносов СНТ платят зарплату председателю, бухгалтеру и охраннику. Из  денег уплачивают налоги за земли общего пользования и иное имущество, вывозят мусор, чистят снег зимой и так далее.

В коттеджных поселках взносы в несколько раз выше, чем в СНТ. Зато, как правило, такие поселки ограждены по периметру, имеют постоянную охрану и управляющую компанию, в том числе созданную инвестором, организовавшим поселок.

Когда ищете дом, не исключайте сразу территории СНТ как второсортные. Около 10% СНТ — в черте поселений или близко к ним и имеют инфраструктуру, которая не уступает поселениям.

В поисковом запросе в этом поле — оно может называться «вид», «назначение участка» или иначе — можно поставить такие галочки:

Но не стоит ставить «Для фермерского хозяйства», потому что обычно участки для крестьянского или фермерского хозяйства большие — от 1 га, а глава хозяйства должен быть зарегистрирован как ИП и вести сельскохозяйственную деятельность.

Вид объекта. Я рекомендую отмечать все варианты: и дом, и дачу, и коттедж. Причина аналогичная — разберемся при более подробном рассмотрении вариантов.

С такой картинкой в объявлении может быть и дача, и загородный дом, и коттедж, так что смотрите все

Местность. Если у вас есть на примете район, это облегчит поиски. Можно искать по муниципальным районам, названию шоссе, удалению от мегаполиса или районным центрам. Можно локализовать поиск на карте вариантов на «Циане» или нарисовать контур местности на «Яндекс-недвижимости» и искать там.

Часто покупатели не знают, где конкретно они хотят дачу, поэтому в задании на подбор вариантов указывают близость водоема, лес, магистральный газ на участке, поликлиники, школы, детский сад или резервный вид транспорта.

Возможно, продавец укажет это в рекламном объявлении. Но под формулировкой «есть газ» может оказаться, что газовая труба идет только по границе участка, а сам газ не оплачен, и подсоединиться к нему невозможно из-за израсходованного лимита. А «платформа электрички в шаговой доступности» действительно будет, но с одним поездом в день по расписанию. Поэтому при первичном поиске можно собрать все подходящие варианты, а при звонке продавцу уже уточнять детали и отсекать неподходящие.

Лучше, если в начале подбора известны требования к дому — площадь, возраст, степень готовности, материал, этажность, количество спален и санузлов, к земельному участку и предельный бюджет покупки. Предпочтительно, если покупатель сам время потратит на самостоятельный интернет-поиск объекта без специалиста. Так он сможет оценить, насколько реалистично уложиться в намеченный бюджет при исходных требованиях и локации, а также по фотографиям увидит качество предлагаемых вариантов и их количество.

Например, на «Циане» можно задать сразу нужные фильтры

В том числе и по виду использования земель или наличию санузла

На «Авито» фильтров меньше, но объявлений от собственников тут может быть больше

Сарафанное радио. Если место желательной покупки известно — рядом с друзьями, родственниками, дачей, которую недавно снимали и так далее, — интернет-поиск можно дополнить обследованием на местности. Как показывает опыт, число возможных объектов при этом удваивается.

Найти данные о домах, которые продаются, можно у знакомых, местных жителей, охранников товариществ и поселков, председателей правления, старост деревень. Подойдите и спросите, они, кто продавал или собирается продавать дом.

Поскольку загородные объекты часто продаются годами, иногда единственный канал рекламы в  периоды — баннеры на заборах или домах.

К второстепенным способам поиска дома относятся местные интернет-сайты, агентства недвижимости, газеты, а также расклейка собственных объявлений о покупке.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»

Все заявления из рекламных объявлений требуют проверки, чтобы не обзванивать сотни объектов впустую. Некоторые данные можно проверить через интернет.

Для этого могут быть использованы, в частности, топографические и спутниковые карты местности — «Яндекс», «Гугл», а также их инструменты: «построить маршрут», «объекты», «панорамы местности», «измерение расстояний» и другие.

«Яндекс-карта», например, предлагает три маршрута от г. Истра Московской области до СНТ «Циклон». По каждому маршруту указаны реальные расстояния и время в пути без пробок. Здесь можно посмотреть участки, для которых есть панорамы местности, если активировать плашку «Панорамы улиц и фотографии». Камеру можно вращать в любой точке на 360°

Но не все дороги есть в панорамах. Так, например, выглядит последняя точка панорам по маршруту от г. Истра к СНТ «Циклон». Видно, что как минимум еще километр по маршруту — асфальтированная дорога. Остальное надо проверять на местности

16 видов объектов инфраструктуры можно искать на картах «Яндекса». Прочие надо задавать в строке поиска

Допустим, вы прошерстили интернет-базы и предварительно отобрали несколько десятков вариантов. Чтобы ничего не забыть и правильно ранжировать предложения, а также поразмышлять об информации, которая станет известна из первой телефонной беседы с продавцом или его представителем, целесообразно на каждый объект составить, распечатать и заполнить опросный лист.

Опросный лист позволит не записывать собственные вопросы, поскольку на это нет времени, а ограничиться только пометками о содержании ответов. Текст рекламного объявления, основные характеристики объекта, его цену и главную фотографию желательно поместить в опросный лист или приложение к нему. Если известно из рекламного объявления, вопрос все равно целесообразно задать и уточнить данные.

Не следует рассматривать варианты, за показ которых просят плату или предлагают заключить в офисе некий договор на «информационное обслуживание». Также сразу лучше отсекать «пустышки», или фейки. Их цель — заинтересовать потенциального покупателя выгодным вариантом, чтобы впоследствии предложить другой — реальный, но не столь привлекательный.

Скорее всего, фотографии такого «объекта» будут компьютерной графикой или снимками других объектов, которые должны вызвать положительные эмоции у покупателя. Понятно, что кадастровых номеров земельного участка и строений у таких «объектов» быть не может. Иногда фейки размещают продавцы, как правило, с ценой выше рыночной, чтобы такие «аналоги» попали в отчеты об оценке или на глаза потенциальных покупателей и сделали более «обоснованной» цену собственных объектов.

Некоторые продавцы действуют нерационально и отдают свои объекты в работу нескольким агентствам недвижимости или риелторам. Возможно, из агентов сделали это без согласия собственника, да еще и демпингуют. На такие объекты опросные листы надо заполнять по всем объявлениям. При этом часто и сам собственник рекламирует свой дом. Но общаться с ним напрямую, возможно, предпочтительно с точки зрения цены покупки, но может быть и наоборот: риелторы лучше умеют договариваться и организовывать сделку.

Когда дешевле покупать дом

Когда дешевле покупать дом

Когда дешевле покупать дом

Первый разговор с продавцом

Вы подобрали несколько подходящих вариантов домов, заготовили опросные листы, распечатали объявления полностью или включили их части в опросные листы. Можно звонить продавцам.

Поясню некоторые моменты по содержанию опросного листа.

право собственности на земельный участок, дом и иные строения. На множество строений, включая дома, право собственности не зарегистрировано. Это существенный момент, особенно если сам участок стоит недорого, а основная часть — стоимость строения, и в процессе юридической проверки выяснится, что дом невозможно зарегистрировать.

Садовая книжка — это документ или нет?

До сих пор иногда в продаже есть дачи, которые продаются по садовой книжке. В советские времена это был рабочий способ продать участок другому человеку. Садовые книжки отражают членство в некоммерческом товариществе, но не устанавливают и не подтверждают право на земельный участок. Оформить такую землю в собственность не получится, или возникнет много проблем, потому что оформлять должен тот человек, которому этот участок выдали.

Читайте также:  Косвенный водонагреватель как подключить к котлу

Такие варианты неприемлемы для покупки.

Сколько лет в собственности. Чем меньше срок, тем выше риски, что прежние сделки могут оспорить. За ориентир условно безопасного можно принять минимальный срок владения 1 год, желательно — 3 года, когда истекает общий срок исковой давности.

Но срок исковой давности для того, кто не был участником сделки, отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве, но не может превышать 10 лет с момента начала исполнения сделки. Например, если природоохранный прокурор обнаружит, что дача построена и зарегистрирована в зоне строгих ограничений первого пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения, суд может установить начало течения срока исковой давности с момента, когда составят акт обследования.

Кроме того, если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока — 3 или 5 лет в зависимости от вида сделок и их участников, — продавец должен будет заплатить налог с продажи. Поэтому, если объект дорогой, можно ожидать, что продавец предложит занизить сумму в договоре купли-продажи, что крайне нежелательно для покупателей.

Если сделку по  причинам оспорят и продавец получит обратно свой дом, то покупатель — только сумму по договору, а не ту, что он реально заплатил. Отдельный вопрос — как продавец будет возвращать деньги: целиком и сразу или по 5000  каждый месяц в течение нескольких десятков лет.

Межевание. Это определение границ участка на местности: кадастровый инженер устанавливает координаты поворотных точек и вносит в межевой план. А Росреестр потом заносит это в ЕГРН.

Если есть межевание, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках будет изображаться контур участка, а в выписке о характеристиках — контур и координаты поворотных точек границ. Но в обоих случаях контур и другие сведения об участке будут видны на публичной кадастровой карте Росреестра.

Продавать земельный участок можно и без межевания. Но если соседи сделали межевание раньше и немного прибавили от соседних участков, доказывать это будет сложно. Если межевание есть и оно достоверно и рационально — это достоинство объекта.

Строения на земельном участке. Раньше дома и участки не оформляли — нужно было собрать много документов, а это долго и дорого. Собственность оформляли только тогда, когда, например, нужно было участок продать или передать по наследству. В  момент государство взяло этот процесс в свои руки, и началась «дачная амнистия» — упрощенный порядок для тех, кто по  причинам не смог оформить недвижимость на общих основаниях. «Дачную амнистию» в усеченном виде периодически продляют — например, сейчас ее продлили до 1 марта 2031 года.

Поэтому строения на участке могут быть зарегистрированы по трем видам документов:

Поясню отдельно по каждому пункту.

Декларацию об объекте недвижимого имущества заполнял правообладатель самостоятельно, и Росреестр или другие органы ее не проверяли. Так что внесенные на ее основе в ЕГРН сведения могут быть неточными, в том числе умышленно измененными собственниками. Например, площадь и этажность строения они могли занизить, чтобы уменьшить налоговую базу.

В данных, которые вносили в реестр недвижимости на основе технического паспорта, нет привязки строения к участку — координат. Если в будущем потребуется уточнить характеристики строения, предположим, если дача покупается на кредитные деньги, не факт, что это получится. Потому что могут быть не соблюдены расстояния от дома до границ участка или красных линий улицы. Когда эти данные есть в техническом паспорте, Росреестр их не контролирует. Когда в техническом плане — может контролировать. Кроме того, при недостоверном межевании не исключено, что дом с правильными координатами окажется в кадастровых координатах за пределами земельного участка.

Технический план — оптимальный вариант. В нем есть как описательные, так и графические сведения по строению, в том числе координаты наружного контура здания. Строения, зарегистрированные по техпланам, на публичной кадастровой карте изображаются красным цветом.

Обязательное приложение к техплану — декларация об объекте недвижимого имущества, которую часто путают с декларацией, о которой я рассказал выше. Поэтому, когда собственник говорит, что дом зарегистрирован по декларации, следует уточнить, по какой именно.

Зайдите на публичную кадастровую карту, найдите нужный район и посмотрите, как зарегистрированы строения на интересующих участках. Те, что зарегистрированы по техплану, будут отмечены красными фигурами. Чтобы это увидеть, в «Слоях» нужно включить плашку «Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»

Документы-основания. Это документы, на основании которых участки и дома принадлежат собственниками. Еще их называют правоустанавливающими.

Вот какие это могут быть документы:

Если речь о земельном участке — список еще шире. Помимо перечисленных, дополнительно могут быть:

Каждый вид правоустанавливающего документа предполагает специфические риски и проверки. Так, если сделка была возмездной, то требуется подтверждение, что действительно были расчеты. То есть нужно будет проверить расписки, квитанции об оплате и прочее. Договор дарения может маскировать притворную сделку купли-продажи, особенно если заключен между чужими людьми. Договоры ренты и наследования по завещанию родственники часто пытаются оспорить в суде, назначая посмертную психолого-психиатрическую экспертизу.

Семейное положение продавца. Лучше узнать, продавец в браке, когда покупал участок и строение, а также в  он сейчас. Это нужно, чтобы понимать, согласие супруга или бывшего супруга или нет.

Есть случаи, когда согласие требуется всегда. Например, пара купила дачу, но потом развелась, общее имущество не делили и брачный договор, который отменил бы режим общей совместной собственности супругов, не заключали. В этом случае согласие бывшего супруга — собственника потребуется всегда, вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента развода. Или другой случай: один из супругов получил земельный участок по решению органа власти и управления — здесь тоже нужно согласие. Решение органа власти — это самостоятельное основание права, оно не относится к безвозмездной сделке.

имущество получено в дар, по наследству или иным безвозмездным сделкам, согласие супруга не требуется.

Доверенность. Сделка по доверенности от продавца — это риск, поскольку доверенность могут отозвать или подделать. Не видя продавца, невозможно оценить его состояние — дееспособность, договороспособность.

Если продавец не может присутствовать или это для него затруднительно, можно договориться лично подписать договор — например, приехать домой, если это пожилой человек, или провести сделку дистанционно с электронной регистрацией или устроить видеоконференцию.

Справки. В сделках с недвижимостью принято просить от продавца справки, что он не состоит на учете и не обращался за медицинской помощью в психоневрологический и наркологический диспансеры. Дополнительное подтверждение — наличие водительского удостоверения.

Если продавец возрастной, его целесообразно освидетельствовать психиатром-наркологом непосредственно в день сделки. Если пойдет не так и сделку будут оспаривать, у заключения врача больше шансов «устоять» в суде при наличии справок из диспансеров.

Если продавец болезненно реагирует на запрос справок из ПНД и НД, обычно это говорит о его неопытности. В качестве «отместки» продавец может попросить аналогичные справки от вас — надо соглашаться.

Кадастровый номер. К концу беседы попросите продавца сообщить вам кадастровый номер земельного участка и дома. Как правило, это не тайна. Если продавец отказывается, попробуйте определить номера самостоятельно, например, спросив номер участка в адресе, по внутренней нумерации некоммерческого товарищества или разглядывая космический снимок местности и сравнивая его с фотографиями рекламного объявления.

Обоснуйте свою просьбу тем, что вы хотите посмотреть на карте и оценить расположение дома на территории: какое расстояние от леса, от воды, угловой дом или не угловой, близость к дороге, шумной детской площадке и прочее. Если узнать кадастровый номер не получается, придется решать: либо не рассматривать вариант дальше, либо определить номер по публичной кадастровой карте, в том числе по номерам соседних участков с межеванием, на основе геолокации, когда будете осматривать.

Зафиксируйте результаты беседы. Каким вам показался продавец: он компетентен, вежлив, предупредителен или нет? Что пообещал уточнить и когда? Вы оцениваете продавца, а он будет оценивать вас.

На что обращать внимание при выборе дачи

Если удалось узнать кадастровый номер участка или его расположение, приступаем к предварительной проверке объекта.

Межевание. Для этого потребуется публичная кадастровая карта. У нее есть коммерческие «клоны», которыми тоже можно пользоваться. Но это не официальные источники информации.

Вносим в строку поиска ПКК кадастровый номер земельного участка или строения

Включаем в виде подслоя космический снимок местности

Теперь нужно рассмотреть кадастровые границы и границы по заборам как интересующего участка, так и нескольких десятков соседних. Обращайте внимание, на какую величину — одну и  или нет, в одном и  направлении или нет — смещены кадастровые границы от фактических.

Если да, то, скорее всего, межевание выполнено правильно, а смещение возникает неточного совмещения начала координат спутниковой и кадастровой карт. Такое смещение можно назвать регулярным или систематическим.

Фрагмент ПКК с верным межеванием всех земельных участков

Если нет, то, возможно, межевания неверны. Участков с неправильно установленными границами в России около 25%. Явный признак ошибки — поворот кадастровых границ участка от фактических границ, которые можно разглядеть по забору, или несоответствие формы участка его границам.

Если случаи сомнительные и межевые знаки отсутствуют, потребуется вынос границ в натуру при помощи кадастрового инженера. Вынос одной точки границы в натуру в Московском регионе стоит рублей.

Фрагмент ПКК с неверным межеванием некоторых земельных участков. Кадастровые границы участка с последними цифрами кадастрового номера 13 смещены от правильного положения примерно на 5 метров, а участка 16 — на 20 метров

Часть совсем грубых ошибок межевания в Московской области, когда участки накладываются друг на друга, приведены в Реестре земельных участков с пересечением границ.

Кроме недостоверного, бывает еще нерациональное межевание:

Если соседи, также сделавшие межевание, не возражают, можно исправить неверное межевание — сделать один или несколько новых правильных межевых планов. Если возражают, то придется действовать в судебном порядке. Тогда потребуется судебная земельно-техническая экспертиза, помощь юриста по земельным спорам и от полугода, чтобы получить решение. Возможно, положительное.

Если межевания нет, такие варианты не следует категорично отвергать, а стоит посмотреть детали. Допустим, у соседей достоверное межевание и при межевании покупаемого участка его площадь не увеличится, а если и да, то незначительно. По закону размер «прирезки» разрешен до предельного минимального размера земельного участка, который соответствует виду разрешенного использования по правилам землепользования и застройки: обычно это На практике может допускаться «прирезка» от площади участка по правоустанавливающему документу или меньше.

Читайте также:  Каркасно-щитовые дома эконом класса в Новосибирской области

Зона с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. ЗОУИТ устанавливают, чтобы защитить жизнь и здоровье людей, безопасно эксплуатировать объекты промышленности, обеспечивать сохранность объектов культурного наследия, оборону и безопасность государства, а также охранять окружающую среду.

В границах ЗОУИТ ограничиваются или запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности, в самых неблагоприятных случаях может быть запрещено размещать объекты капитального строительства. При этом земельные участки, полностью или частично включенные в ЗОУИТ, как правило, не изымаются у собственников и владельцев.

Нежелательные объекты

Недалеко от места потенциальной покупки могут быть не только озера или сосновый бор, но и свалки, заводы и прочие нежелательные объекты.

Опасные объекты. Список неполный, но рассказать обо всех в рамках статьи сложно. Вот на что нужно обращать внимание:

В качестве подсказки, на какие вредные и опасные объекты обращать внимание, можно ориентироваться на СанПин 2.2./2.1.1.1200-03. Но возможно, что вблизи не будет аэродрома, зато шум будут создавать детская площадка по соседству, полеты на малой высоте авиагрупп «Стрижи» и «Витязи» в подмосковной Кубинке, трасса мотокросса или Всероссийский сырный фестиваль, который собирает за три дня 300 тысяч посетителей.

Аэродромы. Актуально для Московского региона. Как сообщается в СМИ, если соблюдать санитарные нормы по авиационному шуму, необходимо переселить 800 тысяч жителей. Естественно, этого не будет. Но чтобы шум от самолетов не мешал, лучше рассматривать объекты не ближе 30 км от аэродромов.

Чтобы шум был умеренным, расстояние от больших самолетов, таких как «Боинг», «Аэробус», «Сухой до дома по прямой линии в каждой точке траектории движения самолета должно быть не менее 1,5 км. Определить расстояние можно по сервису наблюдения за движением самолетов в режиме реального времени.

Расстояние считают по формуле:

где:L — расстояние до самолета по прямой линии в момент наблюдения в километрах;Ш1, Ш2 — широта самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;Д1, Д2 — долгота самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;Н — высота самолета в момент наблюдения в километрах (1 фут = 0,3048 м).

Какие еще риски существуют

Расстояние и время в пути. Продавцы любят указывать расстояние по прямой линии, а время поездки — при езде на спортивной машине. Проверяем, построив маршрут по картам местности.

Качество подъезда. Асфальт или грунтовая дорога — видно на спутниковом снимке. Обязательно надо смотреть на ширину улиц: бывает, что улицы в деревнях или СНТ заужены до  на длине в сотни метров. Некоторые дачи находятся на столь крутом склоне, что зимой туда подъехать будет проблематично. Иногда заезжать на участок нужно через участки иных собственников по не предусмотренной генеральным планом дороге.

Количество жителей. Деревни со снижающейся численностью населения можно отнести к вымирающим.

Если некоммерческое партнерство создано 10 лет назад и за это время продано и/или застроено 30% участков, велик риск «брошенности» поселка.

Соседние поселки. Если поселок новый, но нет охраны и общего ограждения, построено мало домов и в целом он нарушил привычный уклад местных жителей, возможны конфликты. Например, в одном из поселков Подмосковья местные жители поджигали дома, поскольку дачами было занято место выпаса скота, которое они много лет считали своим.

Судебная практика. Если дом находится на территории КП, СНТ, ДНТ, целесообразно изучить судебные споры с участием этого юридического лица: предмет, суммы исков и возможные последствия. Если речь идет о небольших задолженностях перед поставщиком ресурса — одно дело, если о нарушении договорных обязательств, разделе имущества, банкротстве и так далее — другое.

Правление. Полезную информацию дают официальные и «альтернативные» сайты поселков. Некоторые сайты коттеджных поселков идеальны с точки зрения обоснования смет и открытости позиции правления. Не обязательно все опубликованное сторонами будет правдой, но опорная точка появится.

Есть поселки, в которых два юридических лица, и это тоже возможный источник долгого разлада и некомфортной жизни.

Еще важно, кем образованы поселки или садоводства: профессиональная принадлежность, устав, правила проживания, размер членских и целевых взносов.

Если неприемлемых недостатков не найдено, можно договариваться о просмотре дома.

Что покупатель может оценить без эксперта по строительству

Внешний вид. Если за домом следили, это будет видно в целом и в деталях. Обращаем внимание на все:

Затраты на отопление — большая статья расходов в содержании дома. Для средней толщина стен из бревен должна быть , а из полнотелого кирпича — 2000 мм, чтобы дом был теплоэффективным.

Множество индивидуальных домов критерию теплоэффективности не удовлетворяют, вопрос только — насколько. Покупатели могут обоснованно сказать: «Ваш дом не теплый», а если «Расчетное значение сопротивления теплопередачи меньше нормативного». Для средней оно должно быть около 3,0.

Узнав у продавца, из каких слоев состоит «пирог» стен или кровли его дома, можно на онлайн-калькуляторе посчитать, дополнительная теплоизоляция. И это будет не ваше субъективное мнение, а требования нормативных документов.

В интернете есть теплокалькуляторы, чтобы посчитать, еще утеплять дом. Можно воспользоваться любым

Высокий уровень грунтовых вод можно обнаружить по уровню воды в колодце, посаженным «на конус» плодовым деревьям, по характерной для болотистых мест растительности — камышам, осоке, ивам. В таких случаях могут быть проблемы с отводом канализационных стоков, защитой от проникновения влаги в подземные помещения и так далее. Если подвал подтапливается весной, это будет видно по известковому следу на полу и стенах.

Системы в работе. Попросите продавца продемонстрировать работу всех систем на полную мощность. Проверьте работу канализации, попросите затопить печь или камин.

Динамический дебит скважины должен позволять пользоваться водоснабжением без перерывов: попросите включить поливочный шланг на 15 минут. Если вода не кончится, значит, все в порядке.

Если в доме бойлер на 5 кВт, а максимальная мощность электроснабжения — 3 кВт, сработает автоматический выключатель, а проще — вылетят пробки. Плохой признак качества напряжения — стабилизаторы напряжения в доме. Если у вас есть тестер, возьмите его с собой.

Расстояние до других строений. Если есть сомнения, отступы дома от границ участка, соседей, а также других строений на участке, проверяем расстояния на месте рулеткой. По нормам минимальные отступы должны быть:

Строительные правила устанавливают и другие расстояния: до бани, до септика и туалета, до помещений для содержания скота, до скважины и других, но они не так строго контролируются.

Соседи. Расспросите о соседях: постоянно, где работают, какой возраст, чем занимаются, вредные привычки.

При осмотре не следует явно выражать свое отношение к объекту. Демонстрируйте заинтересованность к дому и доброжелательное отношение к продавцам, но не настолько, чтобы они решили, что вы готовы купить без торга.

Дополнительные проверки

Предположим, что после осмотра у вас появились кадастровые номера участка и дома, вам предоставили в копиях или дали посмотреть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы по предыдущим сделкам. С этого момента можно дополнительно проверить объект и продавца.

Оперативные данные об участке и доме по их кадастровому или иному учетному номеру можно получить в разделе сайта Росреестра «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Так, для земельного участка вы узнаете:

Выписки из ЕГРН. Через МФЦ следует заказать также бумажные выписки из ЕГРН о характеристиках участка и дома. Их еще называют расширенными: объем сведений в них больше, чем в выписках об основных характеристиках объекта. Еще пригодятся выписки на имя будущего покупателя о переходе прав на участок и дом.

Если права не переходили и это ясно из правоустанавливающих документов, все равно нужно заказать выписки о переходе прав. Даже если есть полная уверенность, что проверять по объекту нечего, все равно это следует сделать. Благодаря таким документам можно приобрести статус добросовестного покупателя, один из критериев которого — «должная осмотрительность». И если вдруг будет суд и сделку попытаются оспорить, пригодится все.

Только сведения из ЕГРН подтверждают, кому сейчас принадлежит право. Но выписку, в которой будут указаны личные данные собственника недвижимости, может получить он сам и ограниченный круг лиц. Как правило, риелторы просят продавца открыть данные до сделки, тогда в выписке будут его фамилия, имя и отчество, площадь объекта, разрешенное использование, ограничения и обременения, зарегистрированные в ЕГРН, и другое.

Координаты поворотных точек участка и наружного контура дома для земельного участка с межеванием и дома, характеристики которого зарегистрированы или уточнены по техническому плану.

Сведения о точности установления границ участка и дома. Нормативная точность определения координат участков и строений установлена законодательством:

Когда будете изучать результаты межевания земельного участка, обратите внимание на его «части». Их может быть несколько, потому что, например, часть участка пересекается с ЗОУИТ или координатами строений, в том числе незарегистрированных. Такое бывает, если кадастровые инженеры закоординировали строения без ведома собственников, тем самым подложив им свинью.

Такое расхождение — источник проблем. Например, собственники хотят продать участок со строениями, которые зарегистрированы частично: например, дом зарегистрирован, а баня и гараж — нет. Но на межевании видно, что на участке есть дополнительные незарегистрированные строения.

Росреестр может приостановить сделку из-за неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В  время важно, чтобы в выписках на дом и участок строения были упомянуты как находящиеся на участке, а участок — с расположенными на нем строениями.

Объекты незавершенного строительства. Строение может быть зарегистрировано как объект незавершенного строительства. Это не очень хороший вариант. В таком доме нельзя прописаться, поэтому он не подойдет семьям, у которых это единственное жилье или нужна регистрация по месту жительства.

Когда стройка закончится и зарегистрируют право собственности, отсчет срока владения начнется с нуля, поскольку кадастровый номер объекта изменится. Это значит, что если такой дом нужно будет продать, то срок минимального владения будет считаться с момента регистрации объекта, а не с момента покупки недостроя.

Еще такой объект не одобрят органы опеки и попечительства, поскольку он пока не жилой.

Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Очень хорошо, если продавец объекта заранее позаботился в том числе об интересах покупателя и заказал ГПЗУ. Заказать ГПЗУ может только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.

ГПЗУ делают бесплатно за 30 дней. В нем должны быть отражены все возможности по использованию участка и ограничения. В ГПЗУ больше информации, чем в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта. В  время по информации ГПЗУ не получится принять однозначное решение, покупать или нет. Так, ГПЗУ может содержать такие слова об ограничениях в использовании участка, как «информация требует уточнения», «границы зоны охраны не установлены», а также отсылки к различным правилам проектирования, которые могут носит общий характер, не относящийся к конкретному участку, на все случаи жизни.

Читайте также:  Дешевое, бюджетное и быстрое строительство своими руками с нуля

Частый переход прав на дом и участок может свидетельствовать о попытке скрыть проблемные сделки. О , но не обязательно, может говорить один или несколько разделов, объединений и перераспределений земельного участка: кадастровые номера участка или его части при этом изменяются и проанализировать прежние сделки затруднительно.

Какими ресурсами можно пользоваться

Самостоятельно подготовить юридическое заключение по объекту поможет экспертная юридическая система RiskOver. Это качественный программный продукт, который пока находится в свободном доступе.

Система расспросит о ситуации с документами, предложит выбрать вариант ответа на несколько десятков вопросов и на их основе автоматически сформирует экспертное заключение по выявленным юридическим рискам, оценит значимость рисков.

Вы отвечаете на вопросы, и сервис показывает результат

Важно оценить продавца на возможное банкротство, поскольку в течение трех лет сделку может оспорить финансовый управляющий банкрота. Легально кредитный отчет по продавцу можно получить, если он сам его запросит в бюро кредитных историй, например НБКИ, ОКБ и других, и предоставит вам.

Еще есть другие сайты, на которых можно проверить основную информацию о продавце. Если не хватает данных для проверки, можно вернуться к ним позже.

Сервисы, которые помогут проверить информацию о продавце

Подлинность паспорта продавца, соответствие паспорта и адреса регистрации

Факт выдачи водительского удостоверения, информации о лишении прав и штрафах

открытые исполнительные производства

в деятельности юридических лиц и ИП

в реестре дисквалифицированных лиц (которым запрещено занимать руководящие должности)

Проверка на статус «массового руководителя юридических лиц»

в Реестре уведомлений залогов движимого имущества

к экстремистской деятельности и терроризму

Как и когда торговаться

Торг на этапе телефонного разговора и при первом визите, на мой взгляд, неуместен. Для снижения цены должны быть основания. Главные из них — недостатки объекта, которые вы заметите при осмотре, и юридические пороки. Как правило, есть и первые, и вторые.

Продавцам свойственно преподносить объект как самый лучший. Если они только начали рекламировать дом, то «обучение» рынком пока еще не прошли: им кажется, что их все хотят обмануть и занизить цену. В опросном листе есть графа «Дата размещения объявления». Достаточный срок «обучения» рынком для продавцов — три месяца. Впрочем, и для покупателей тоже.

Торг можно начинать не раньше, чем у вас будет полная картина по объекту. Не следует рассчитывать на средние значения скидок, предположим, 5 или 8%, которые можно найти в аналитических записках. Некоторые участники рынка со стороны продавцов придерживаются такой тактики: сразу назначать правильную рыночную цену, чтобы иметь преимущество перед теми, кто добавляет к цене на торг.

Если начнете перечислять все недостатки объекта, цепляясь к мелочам, скорее всего, диалога не получится. Длинные речи, как плох любимый и лучший дом, продавец просто не захочет слушать. По недостаткам надо сосредоточиться на главном: «Чтобы заменить водопровод на зимний, надо 50 тысяч, на ремонт кровли — 100 тысяч, предлагаю скидку 150 тысяч».

Чтобы донести до продавца и его риелтора юридические, экологические, санитарно-эпидемиологические и эксплуатационные риски, можно показать продавцу соответствующее экспертное заключение. В этом случае у продавца будет время подумать и посоветоваться. Ведь часть рисков покупателю придется взять на себя. А если вспомнить, что к моменту сделки «обучение» рынком прошли и продавец, и покупатель, торг становится обоснованным.

Порядок покупки

Предварительное соглашение. Это может быть предварительный договор купли-продажи объекта, авансовое соглашение, договор задатка и прочее. Их цель — подтвердить серьезность намерений сторон, установить и закрепить условия предстоящей сделки.

После заключения предварительного соглашения объект обычно снимают с продажи или указывают в объявлении, что он «под авансом». В предварительном соглашении может быть пункт об авансе, задатке или обеспечительном платеже.

Аванс и задаток — разные вещи. Если покупатель отказывается от сделки, аванс вернется покупателю, останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка. Продавцу выгоден обеспечительный платеж или аванс с неустойкой в виде штрафа и пеней, покупателю — задаток умеренного размера.

Предварительное соглашение должно быть заключено в  форме, что и основной договор купли-продажи. Удостоверять договор у нотариуса обязательно, если:

В предварительном соглашении стороны фиксируют существенные условия предстоящей сделки:

К последним относятся, например, продавец провести межевание до сделки, зарегистрировать или уточнить характеристики строений с необходимыми согласованиями, получить обязательные документы — согласие супруга, нотариальные заявления, выписку из домовой книги и прочие; какой должен быть состав передаваемых после сделки документов и их вид; ставить ограждения, ремонтировать и так далее. можно оговорить порядок действий сторон, если вдруг Росреестр приостановит переход права по предположительно возможным причинам, о чем не следует упоминать в основном договоре.

Заключение основного договора купли-продажи. Основной договор может быть подписан в месте проведения расчетов. Распространенные способы расчетов сегодня — аккредитив, банковская ячейка, депозит нотариуса, номинальный счет.

В договоре следует оговорить условия, при которых продавец получит деньги, — переход права на объект к покупателю, который подтверждается выпиской из ЕГРН на объект на имя покупателя. Расчеты до сделки опасны, поэтому их не рекомендовал.

Основной договор заключается в письменной форме, подписывается и брошюруется по количеству участников сделки. Примерные образцы договоров есть также в RiskOver и других источниках.

Если покупаете дачу за маткапитал, то продавец получит деньги не сразу. Поэтому до того момента, как Социальный фонд России переведет ему деньги, дача может находиться у него в залоге. То есть возникает ипотека в силу закона.

Если продается жилой дом с теми, кто сохранит право пользования этим жилым помещением и после покупки, перечень таких лиц также указывается в договоре с указанием их прав пользования.

Дополнительно в договоре купли-продажи загородной недвижимости целесообразно также отразить следующее:

Пакет документов. Список документов не зависит от того, как именно будут регистрировать договор — через МФЦ, нотариуса или электронно:

Акт приема-передачи. Продавец должен передать недвижимость, а покупатель — принять по передаточному акту. Хорошая практика — подписывать акт после того, как завершили расчеты по сделке. Иногда передаточный акт оформляется одновременно с ДКП.

Как купить загородный дом или дачу самостоятельно

Если поторопиться с выбором дачи, можно пожалеть о последствиях неверного выбора.

Редакция Т⁠—⁠Ж

Этот материал был написан в 2021 году. Если планируете купить дачу, в нем есть актуальный порядок действий и технология поиска. Но цены на недвижимость каждый год меняются. Мы решили за ними не гнаться и оставить все суммы в статье для истории. Возможно, это поможет вам еще и оценить рост цен на загородное жилье за эти годы.

Если уже покупали дачу или дом — поделитесь своим опытом с другими читателями.

С детства я ездила на дачу, а три года назад мы купили свою. Я уже рассказывала о своем опыте. После этого я несколько раз помогала знакомым — подсказывала, на что обращать внимание при поисках. Потому что многие смотрят на подходящую цену, но не думают, что в даче главное — не только дом или количество соток. Если не нравится окружение, некуда ходить за ягодами или слишком шумно, через несколько лет такая дача надоест и ездить туда не захочется.

Я не риелтор и не буду рассказывать, как проверить дачу по документам или торговаться с продавцом. А поясню, как понять, для чего нужна дача и как провести первичный поиск.

Что вы узнаете в статье

Прежде чем смотреть объявления в интернете или идти к риелтору, нужно понять, зачем нужна дача и что на ней вы собираетесь делать. В идеале стоит подумать о перспективе на несколько лет и о том, кто будет на этой даче жить.

Приведу несколько примеров.

На что обращать внимание разным категориям покупателей при выборе дачи

Семья с детьми летом

Безопасность, другие дети в поселке, магазин, врач, водоем, детская площадка, хорошая связь

Молодая пара, которая хочет удаленно работать летом и приглашать друзей по выходным

Хорошая связь и интернет, водоем, минимум соседей вокруг, чтобы никому не мешал шум и музыка

Пара предпенсионного возраста

Медпункт, безопасность, огород и теплицы, лес с грибами и ягодами, водоем для рыбалки, возможности для активного отдыха: лыжные и велосипедные дорожки

Увлеченные рыбаки, охотники, грибники

Несколько водоемов для рыбалки, охотничьи угодья, леса с грибами и ягодами, минимум людей вокруг, дикая природа

Поясню, как цели будут влиять на поиски, на примере.

Допустим, семейная пара — Мария и Денис — ищут дачу в Ленобласти. У них есть двое детей до трех лет. Мария в декрете, а Денис работает в офисе в городе. Зимой живут в Купчине, это самый южный район Санкт-Петербурга. К внукам иногда будет приезжать из города бабушка. Бюджет очень скромный — 1 млн рублей, включая мебель и садовый инвентарь.

Как зависит поиск от вводных данных конкретной семьи

Что смотреть при поиске

Папе нужно выезжать из города в пятницу и возвращаться в воскресенье

Нужно выбирать направление, при котором не нужно ехать через город. Ближайшие направления к Купчину — Лужское, Московское или Выборгское — через ЗСД. В идеале нужно выбрать трассу без пробок и чтобы до дачи было не более 150 км

Будет приезжать бабушка без машины

В пешей доступности: недалеко станция или должны регулярно ходить автобусы

Бабушка и мама хотят выращивать овощи

Готовый огород: грядки, теплицы, кусты смородины и яблони либо подготовленный участок

Мама будет жить в доме на неделе одна с детьми

Безопасное место, полиция приедет максимум за 30 минут. Должна быть вода в доме или колодец на участке

У мамы нет машины

Поликлиника или медпункт недалеко, магазин и рынок в пешей доступности

Семья любит купаться и много гулять

Водоем и светлый лес, где безопасно бегать детям

Чтобы детям не было скучно

Есть соседи с детьми и желательно детская площадка

Папа приезжает только на выходные

Ему некогда ремонтировать дом, значит, дача должна быть в приличном состоянии

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *